애틀랜타 오피스 빌딩 투자 되살아난다

‘오피스 시장 바닥 찍었다’ 인식 확산
입지·구조 양호, 저가 노후 건물 인기
“지금 세대 한 번 올까 말까한 기회”

코로나19 이후 침체를 겪었던 메트로 애틀랜타 오피스 시장에서 투자자들이 다시 움직이기 시작했다. [AI 생성 이미지]

코로나19 이후 침체를 겪었던 메트로 애틀랜타 오피스 시장에서 투자자들이 다시 움직이기 시작했다. 공실이 많고 낡은 오피스 빌딩을 저렴하게 매입한 뒤 리모델링해 가치를 높이는 전략이 새로운 투자 기회로 주목받고 있다.
 
21일 애틀랜타 저널(AJC) 보도에 따르면 많은 부동산 전문가들은 “오피스 시장이 바닥을 찍고 회복 국면에 접어들었다”며, 지금이 장기적인 관점에서 우량 자산을 확보할 수 있는 시기라는데 입을 모으고 있다.  
 
메트로 애틀랜타 지역 오피스 빌딩 30%가 비어 있다. 상업용 부동산 업체 CBRE에 따르면 지난 6월말 기준 애틀랜타 오피스 면적의 약 30%가 공실이거나 재임대가 가능한 상태다. 공실 대부분은 코로나19 이후 재택근무 확산의 영향을 크게 받은 노후화된 오피스 빌딩에 집중돼 있다.
 
최근에는 오래된 오피스 건물을 철거하거나 다른 용도로 전환하는 사례가 늘면서, 현재까지 약 1400만 스퀘어피트(sqft) 규모의 오피스 공간이 철거·용도 변경 또는 자가 사용 목적 매입을 통해 시장에서 사라지고 있다.
 
대표적인 사례가 귀넷 카운티 둘루스의 ‘1855 새틀라이트 불러바드’이다. 휴스턴의 부동산 개발업체 ‘더 하노버 컴퍼니’는 지난달 이 건물을 포함한 약 8에이커 부지를 1224만 달러에 매입했으며, 기존 오피스를 철거하고 305세대 아파트 단지를 건설할 계획이다.
 

투자자들이 낡은 건물을 무조건 사들이는 것은 아니다. 입지가 뛰어나고, 건물 구조가 양호하며, 가격이 크게 떨어진 이른바 ‘숨은 보석’ 을 집중적으로 찾고 있다. 애틀랜타 상업용 부동산회사 콜리어스의 랜디 핑크 전무는 “현재 시장은 자신만의 이야기를 가진 건물을 선택하고 있다”며 “현대적인 업무환경과 새로운 경험을 제공할 수 있는 건물이 결국 승자가 된다”고 말했다.  
 
부동산 투자회사 리얼 캐피털 솔루션스는 최근 다운타운 애틀랜타의 36층 ‘101 마리에타’ 빌딩을 4950만 달러에 매입했다. 이는 2015년 거래가격보다 약 28% 낮은 가격이다. 이 회사는 절감한 매입 비용을 활용해 건물을 리모델링하고 신규 임차인을 유치할 계획이다. 애덤 아벨른 최고인수책임자는 “오피스 시장은 이미 바닥을 통과했고 방향을 바꿨다”며 “지금은 세대에 한 번 올까 말까 한 투자 기회”라고 말했다.
 
부동산 업계에서는 건물 가치가 크게 떨어지는 현상을 ‘시장 리셋(Market Reset)’ 이라고 부른다. 금리 상승과 공실 증가로 일부 건물은 가치가 급락했고, 기존 소유주들은 대출 상환 부담 때문에 매각을 선택하고 있다. 새 투자자는 낮은 가격에 건물을 매입해 부채 부담과 재산세를 줄인 뒤 리모델링에 투자할 수 있다.
 
코로나19 팬데믹 이후 메트로 애틀랜타의 오피스 임대 수요는 한때 2019년 대비 약 40% 감소했지만 최근 들어 기업들의 장기 임대 계약 갱신이 늘어나며 회복 조짐도 나타나고 있다. 또 현재 메트로 애틀랜타에서는 투기 목적의 신규 오피스 빌딩(스펙 개발) 이 거의 진행되지 않고 있다.
 
전문가들은 신규 공급이 제한되는 가운데 양질의 오피스 공간이 점차 채워질 경우, 경쟁력을 갖춘 리모델링 건물의 가치가 크게 높아질 가능성이 있다고 전망했다. 커즌스 프로퍼티스의 코널리 CEO는 “많은 사람들이 임대 계약이 끝나면 선택지가 많을 것이라고 생각하지만, 좋은 건물은 빠르게 채워지고 있다”며 “5년 이상 새 오피스를 짓지 않는 상황에서는 결국 우수한 건물부터 먼저 임차인을 확보하게 될 것”이라고 말했다.
 

김지민 기자