장기 임대·현금 흐름으로 인플레 방어
NOI·레버리지로 자산 가치 높이는 전략
최근 국내 경제는 지정학적 위기와 고물가의 장기화, 그리고 예측하기 힘든 금리 변동성 속에서 그 어느 때보다 높은 불확실성의 터널을 지나고 있다.
NOI·레버리지로 자산 가치 높이는 전략
자산 시장의 방향성을 가늠하기 힘든 이러한 시기일수록 대중의 시선은 익숙한 ‘내 집 마련’이나 주거용 부동산의 범주에 머물기 마련이다. 그러나 자산의 방어를 넘어 진정한 증식을 추구하는 영리한 투자자들은 이미 다른 곳으로 시선을 돌리고 있다. 바로 자산 포트폴리오의 패러다임을 바꿀 새로운 돌파구, ‘커머셜 부동산’ 시장이다.
그동안 많은 이들에게 부동산 투자는 주거용 자산에 국한되어 있었다. 단독주택이나 콘도를 매입하여 시세가 오르기를 기다리는 방식이 보편적인 재테크로 인식되어 온 탓이다. 하지만 주거용 부동산은 정부의 주택 규제 정책에 극도로 민감하며, 임차인 보호법(Rent Control) 등의 제약으로 인해 가치를 능동적으로 끌어올리는 데 한계가 명확하다.
이제는 전통적인 주택 중심의 사고에서 벗어나 자산을 바라보는 근본적인 관점의 전환이 필요한 시점이다. 즉, “내가 사는(Living) 공간”에서 “스스로 수익을 창출하는 자산”으로의 패러다임 시프트가 요구되는 것이다.
상업용 부동산 투자가 가진 독보적인 가치는 단순한 시세 차익(Capital Gain)을 넘어선 안정적인 ‘현금 흐름(Cash Flow)’에 있다. 오피스, 리테일 상가, 창고(Industrial) 등으로 대변되는 커머셜 자산은 보통 3년에서 10년에 이르는 장기 임대차 계약을 기반으로 한다.
또한 커머셜 부동산은 금융 레버리지 효과를 극대화하여 자산 가치를 능동적으로 점프 업(Jump-up)시킬 수 있는 매력적인 무대다. 주택의 가치는 주변 매매 사례에 의해 수동적으로 결정되지만, 상업용 부동산의 가치는 그 건물이 창출하는 ‘순운영소득(NOI)’에 의해 결정된다.
즉, 유능한 전문가의 조력을 통해 우량 테넌트를 유치하고 임대 구조를 개선하여 소득을 높인다면 건물의 가치는 자산가의 역량에 따라 얼마든지 비약적으로 상승할 수 있다. 타인 자본을 활용해 고수익 자산을 지배하는 레버리지의 진정한 묘미가 바로 여기에 있다.
급변하는 경제 환경 속에서 아무런 준비 없이 기존의 투자 방식만을 고수하는 것은 자산의 정체를 의미한다. 지금처럼 시장의 판도가 바뀌는 변곡점이야말로 상업용 부동산이라는 새로운 렌즈를 통해 자산의 체질을 개선할 최적의 타이밍이다.
본 칼럼은 이번 첫 회를 시작으로 독자들이 어렵게만 느꼈던 커머셜 투자의 기초부터 실전 매입 전략, 그리고 남가주 시장의 숨은 알짜 매물을 포착하는 안목까지 다채로운 실전 지식을 공유하고자 한다.
시장의 흐름에 흔들리지 않고 남보다 한발 앞서 자산의 영토를 넓혀 가는 결단력이야말로 부의 증식을 이끄는 핵심 동력이다.
▶문의:(657) 222-7331
애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트부동산