동탄·기흥 규제에 비규제지 '풍선효과'…비규제·반도체·분상제 ‘3박자’ 갖춘 ‘용인반도체클러스터 동일하이빌 파크밸리’

‘반도체 벨트’ 동탄·기흥 규제지역 지정...청약·대출·거래 등 ‘3중 규제’

정부가 동탄과 용인 기흥을 규제지역으로 묶으면서 경기 남부 부동산시장의 관심이 인접 비규제지역으로 이동하고 있다. 특히 반도체 산업 수혜와 분양가상한제를 동시에 갖춘 단지들이 풍선효과의 최대 수혜지로 거론된다.
 

[‘용인반도체클러스터 동일하이빌 파크밸리’ 조감도(제공-㈜동일토건)]

국토교통부는 6월 말 경기 화성 동탄, 용인 기흥, 구리를 규제지역으로 지정했다. 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘3중 규제’로 묶은 것이다. 이에 따라 해당 지역에서는 주택을 거래할 때 관할 지자체장의 허가를 받아야 하고, 2년 실거주 의무가 부과되는 등 투자 여건이 깐깐해진다.
 
금융규제도 한층 강화된다. 주택담보대출 한도는 가격 구간별로 축소되고, 분양 시 중도금 대출의 담보인정비율(LTV) 역시 낮아지면서 자금 조달 부담이 커졌다. 여기에 청약 1순위 요건도 강화되면서 진입 장벽이 크게 높아진다.
 
이 같은 규제 여파로 시장에서는 ‘풍선효과’ 현상이 감지되고 있다. 규제지역 부동산시장은 움츠러드는 데 반해 인접 비규제지역은 매수세가 몰리고 있다는 분석이다.
 
하지만, 부동산 규제에 따른 반사이익이 수도권 비규제지역 전체로 확산하는 것은 아니라는 분석이다. ‘분양가 상한제’가 적용돼 가격 경쟁력이 확보된 단지, 광역교통망·산업단지 등 개발 호재가 풍부한 아파트에만 매수세가 몰릴 것이라는 전망이다.  
 

특히 경기 남부권 집값 상승의 주요 배경이 반도체 산업 호황이라는 점에서 반도체 클러스터를 배후에 둔 ‘반세권’ 단지의 미래가치가 더욱 부각되고 있다. 대규모 산업단지 조성과 함께 고용 창출 및 인구 유입이 예상되면서, 직주근접 주거지에 대한 선호가 높아지고 있기 때문이다.
 
이런 가운데 건설업체들은 비규제 프리미엄에 개발 호재 등을 누릴 수 있는 경기 남부지역에서 아파트 분양에 나서고 있다. 먼저, 동일토건은 경기 용인 처인구 용인반도체클러스터 일반산업단지에서 ‘용인반도체클러스터 동일하이빌 파크밸리’를 8월 중에 분양한다. 총 2개 단지 1250세대로 조성되며, 이번 1차 분양에서는 1단지 589세대가 공급된다. 2단지 661세대는 향후 공급될 예정이다.
 
단지는 지하 2층~지상 20층, 6개 동 규모로 구성되며, 전용면적 59㎡, 71㎡, 84㎡ 등 실수요자 선호도가 높은 중소형 평형 위주로 설계됐다. 다양한 타입 구성으로 선택의 폭을 넓힌 것이 특징이다.
 
무엇보다 동탄·기흥 규제지역과 달리 비규제지역에 위치해 청약과 대출, 거래 규제 부담이 상대적으로 적은 것이 가장 큰 강점으로 꼽힌다. 여기에 분양가상한제까지 적용돼 가격 경쟁력도 확보했다.
 
단지는 SK하이닉스가 짓고 있는 대규모 반도체 클러스터와 인접해 있어 직주근접 프리미엄도 갖췄다. 해당 클러스터는 약 416만㎡ 규모로 조성되는데, 최첨단 반도체 생산라인(팹) 4기가 단계적으로 건설될 예정이며, 1기 라인은 2027년 가동을 목표로 하고 있다. 이후 나머지 생산라인도 순차적으로 완공되며, 용인 처인구 일대는 글로벌 반도체 생산 거점으로 도약할 전망이다.
 
또 단지에는 국내외 소재·부품·장비(소부장) 기업들이 대거 입주할 예정이다. 세계 5대 반도체 장비업체 중 도쿄일렉트론(일본), ASML(네덜란드), 어플라이드머터리얼즈(미국) 등 3개 업체는 이미 입주를 확정한 상태다. 아울러 용인반도체클러스터 협력화단지에는 이미 원익IPS, 솔브레인, 주성엔지니어링, SK스페셜티 등 굴지의 소부장 기업 32곳이 입주를 확정했다. 이에 따른 고용창출과 배후 주거 수요 확대가 기대된다.  
 
업계에서는 '용인반도체클러스터 동일하이빌 파크밸리'를 이번 규제의 대표적인 풍선효과 수혜 단지로 평가한다. SK하이닉스 일반산업단지 내 첫 민간분양 아파트라는 희소성을 갖춘 데다, 비규제지역에 위치해 청약과 대출 규제 부담이 상대적으로 적고 분양가상한제 적용으로 가격 경쟁력까지 확보했기 때문이다.  
 
또한 산업단지 내 공급 단지의 장점을 바탕으로 거주지역 제한 없이 전국 1순위 청약이 가능해 반도체 산업 종사자는 물론 미래가치를 고려하는 실수요자들의 관심도 높아질 것으로 전망된다.
 
부동산업계 관계자는 "규제지역 확대 이후 수요가 인접 비규제지역으로 이동하는 흐름은 당분간 이어질 가능성이 크다"며 "특히 가격 경쟁력을 갖춘 분양가상한제 단지이면서 반도체 산업단지 배후 입지를 갖춘 곳은 실수요와 투자수요 모두 관심을 받을 가능성이 높다"고 말했다.
  

정현식 기자