집값 높아 페이먼트 영향도 큰 탓
침체 아닌 ‘잠깐 숨고르기’로 봐야
이번 주 미국 부동산 시장에서 가장 큰 뉴스는 단연 모기지 금리의 상승이다. 프레디맥(Freddie Mac)에 따르면 30년 고정 모기지 금리는 이번 주 평균 6.58%를 기록하며 거의 1년 만에 가장 높은 수준까지 올랐다. 최근 중동 지역의 지정학적 긴장과 국제 유가 상승, 인플레이션 우려가 다시 커지면서 시장 분위기는 빠르게 달라졌다. 많은 사람들은 금리가 오르면 집값이 떨어질 것이라고 생각한다. 하지만 현재 캘리포니아 시장은 조금 다른 모습을 보이고 있다. 지금 시장의 가장 큰 변화는 가격이 아니라 거래 심리다. 금리가 오르자 바이어들이 시장을 떠난 것이 아니라, 결정을 미루기 시작했다. 이것이 현재 시장을 이해하는 가장 중요한 열쇠다. 캘리포니아는 미국에서 가장 금리에 민감한 시장 중 하나다. 이유는 단순하다. 주택 가격이 전국 평균보다 훨씬 높기 때문이다. 같은 0.2~0.3%의 금리 상승이라도 100만 달러 이상의 주택이 일반적인 LA와 오렌지카운티에서는 월 모기지 부담이 크게 늘어난다. 결국 바이어 입장에서는 “조금 더 기다려 보자”는 선택을 하게 되고, 이 작은 심리 변화가 거래량 감소로 이어진다. 실제로 최근 몇 주간 발표된 여러 시장 지표를 보면 거래 자체는 크게 늘지 않고 있다. 신규 주택 판매는 소폭 증가했지만, 여전히 지난해보다 낮은 수준에 머물러 있으며, 전문가들은 높은 금리가 당분간 시장 회복의 속도를 늦출 것으로 보고 있다. 흥미로운 점은 집값이 예상만큼 크게 하락하지 않는다는 사실이다. 이유는 공급이다. 캘리포니아는 여전히 신규 주택 공급이 부족하고, 많은 주택 소유자들이 과거 2~3%대의 낮은 모기지 금리를 유지하고 있기 때문에 쉽게 집을 내놓지 않는다. 이른바 ‘모기지 락인(Lock-in)’ 현상이 공급을 제한하고 있는 것이다. 팔고 싶어도 새 집을 구입하면 지금보다 두 배 가까운 금리를 부담해야 하기 때문에 기존 주택을 계속 보유하는 선택을 하는 경우가 많다. 결국 현재 시장에서는 두 가지 현상이 동시에 나타난다. 바이어는 높은 금리 때문에 구매를 미루고, 셀러는 낮은 기존 금리를 포기하기 싫어 매물을 내놓지 않는다. 수요와 공급이 모두 움직이지 않으면서 거래량은 자연스럽게 줄어들 수밖에 없다. 이것이 최근 부동산 전문가들이 “시장이 침체된 것이 아니라 멈춰 있다”고 표현하는 이유다. 특히 이번 금리 상승은 단순히 미국 경제만의 문제가 아니라 국제 정세와도 연결되어 있다는 점에서 더욱 주목할 필요가 있다. 중동 지역의 긴장으로 유가가 오르면 인플레이션 우려가 커지고, 채권금리가 상승하면서 모기지 금리도 함께 오르는 구조다. 이제 LA 부동산 시장은 지역 경기뿐 아니라 국제 유가와 지정학적 리스크에도 영향을 받는 글로벌 시장이 되었다. 그렇다고 해서 지나치게 비관적으로만 볼 필요는 없다. 시장이 어려운 이유는 수요가 사라졌기 때문이 아니라, 수요가 결정을 미루고 있기 때문이다. 실제로 바이어들의 주택 검색과 쇼잉 활동은 꾸준히 이어지고 있으며, 좋은 입지와 합리적인 가격의 매물은 여전히 거래되고 있다. 침체 아닌 ‘잠깐 숨고르기’로 봐야
시장의 에너지가 완전히 사라진 것이 아니라 잠시 속도를 늦춘 상태라고 보는 것이 더 정확하다. 앞으로 시장의 방향을 결정할 가장 중요한 변수는 역시 금리다. 인플레이션이 다시 안정되고 국제 정세가 진정된다면 모기지 금리도 점차 안정될 가능성이 있다. 반대로 불확실성이 계속된다면 거래 회복은 예상보다 더 늦어질 수 있다. 부동산 시장은 숫자만으로 움직이지 않는다. 금리는 바이어의 월 페이먼트를 바꾸지만, 동시에 시장 참여자들의 심리도 바꾼다. 지금 캘리포니아 부동산 시장이 직면한 가장 큰 과제는 높은 금리 그 자체보다, 그 금리가 만들어낸 ‘기다림’의 심리일지도 모른다. 그리고 그 기다림이 끝나는 순간, 시장은 다시 움직이기 시작할 것이다.
▶문의: (424) 359 - 9145
제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills