마래푸 84㎡ 실거주 124만→200만원, 비거주는 457만원

‘똘똘한 한 채’인 고가 1주택과 비거주 1주택자를 겨냥한 핀셋 증세. 정부의 2026년 세제개편안에 따른 종합부동산세 등 보유세 부담을 모의계산한 결과를 요약하면 이렇다.

3일 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 계산 결과, 내년 공시가격 상승률이 올해의 절반에 그치더라도 실거주 1주택자가 내야 할 종부세가 70% 이상 늘어나는 서울 고가 아파트 단지가 속출한다. 종부세에는 농어촌특별세를 포함했고, 장기보유·고령자 세액공제는 받지 않는다고 가정했다.

서울 강남구 신현대9차 전용면적 111㎡(공시가 47억2600만원)는 내년 종부세가 4092만원으로 올해 1901만원의 두 배를 웃돈다. 재산세 등을 포함한 전체 보유세도 2710만원에서 4979만원으로 83% 늘어난다. 공시가격이 내년에 오르지 않아도 종부세는 2896만원으로 올해보다 52% 증가한다.

김주원 기자

세 부담은 2028년 더 커진다. 1주택자도 과세표준 12억원(시세 약 44억5000만원) 초과분에는 현재 3주택자에게 적용되는 2~5% 세율이 적용되기 때문이다. 용산구 한남더힐 전용 235.31㎡(86억5163만원)는 공시가격이 2028년까지 동결돼도 종부세가 올해 5762만원에서 내년 8858만원, 2028년 1억2757만원으로 불어난다. 2028년 재산세 등을 포함한 전체 보유세는 1억4870만원에 달한다.

반면에 공시가격 20억원 미만 주택에 실거주하는 1주택자는 기본공제 확대 효과로 종부세가 줄어들 수 있다. 성동구 센트라스 전용 84㎡(13억6600만원)는 내년 공시가격이 오르더라도 종부세가 올해 38만원에서 28만원으로 감소한다. 다만 재산세가 늘어 전체 보유세는 276만원에서 287만원으로 소폭 증가한다. 공시가격이 오르지 않으면 종부세는 아예 부과되지 않는다.

김주원 기자

마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 내년 공시가격이 20억2300만원으로 오를 경우 종부세가 올해 124만원에서 200만원으로 61% 증가한다. 전체 보유세도 416만원에서 521만원으로 늘어난다. 공시가격이 동결되면 종부세와 전체 보유세 모두 올해보다 줄어든다.

다만 공시가격 20억원 안팎인 주택이더라도 비거주 1주택자일 경우 종부세가 크게 늘어난다. 기본공제액이 12억원에서 9억원으로 줄어든 결과다. 마포래미안푸르지오도 비거주자의 종부세는 457만원으로 실거주자 200만원의 두 배를 웃돈다. 고가 주택은 거주하지 않을 경우 세 부담이 더 커진다. 신현대9차 111㎡ 비거주자의 내년 종부세는 4796만원으로, 실거주자와 700만원 이상 차이가 난다.

다주택자의 세 부담은 더 크다. 대치동 은마아파트 전용 84㎡와 잠실주공5단지 전용 82㎡를 보유한 경우 합산 보유세는 올해 4487만원에서 내년 약 8100만원으로 80% 이상 늘어난다.

김주원 기자

시장에선 과거 문재인 정부 당시 규제보다 강도가 높아졌다는 지적이 나온다. 특히 장기보유특별공제까지 개편하면서 보유 단계와 처분 단계 모두에서 세 부담이 동시에 커지는 구조가 만들어졌다는 얘기다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “높은 세율이 적용되기 시작하는 시세 45억원 근처에서 심리적 저항선이 생기고, 그 이하인 강남 일부나 한강벨트, 경기 남부 인기 지역 등이 절세 가능한 대체재로 인식돼 갈아타기 수요가 집중될 수 있다”고 짚었다. 거래 위축을 우려하는 시각도 많다.





안효성([email protected])