레버리지, 많이 빌리는 것보다 잘 빌리는 것이 중요하다 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]
▶답= 상업용 부동산 투자에서 가장 자주 오해받는 개념 가운데 하나가 바로 레버리지(Leverage)다. 많은 사람은 레버리지를 단순히 ‘대출을 많이 받는 것’으로 이해한다. 하지만 레버리지의 본질은 빚을 늘리는 것이 아니라 자본을 효율적으로 활용하는 투자 전략에 있다.
예를 들어 200만 달러짜리 상업용 부동산을 전액 현금으로 구입하면 해당 건물의 모든 수익은 온전히 투자자의 몫이 된다. 그러나 동시에 200만 달러라는 자본은 하나의 자산에 묶인다. 반면 은행 대출을 활용해 자기자본 70만 달러 정도만 투자한다면 남은 자본은 또 다른 부동산이나 다른 투자 기회에 활용할 수 있다. 이것이 상업용 부동산 투자자들이 레버리지를 적극 활용하는 가장 큰 이유다.
물론 레버리지가 항상 정답은 아니다. 건물의 수익성이 대출 비용을 충분히 감당하지 못한다면 레버리지는 오히려 투자자를 압박하는 부담이 된다. 임차인의 퇴거로 공실이 발생하거나 금리가 상승하면 현금흐름은 빠르게 악화될 수 있다. 결국 레버리지는 수익을 확대하는 도구인 동시에 손실도 확대하는 양날의 검이다.
그래서 경험 많은 투자자들은 ‘얼마까지 대출을 받을 수 있는가’보다 ‘얼마까지 대출을 받아야 안전한가’를 먼저 고민한다. 은행이 대출을 승인했다고 해서 반드시 좋은 투자라는 의미는 아니다. 부동산에서 발생하는 순영업소득(NOI)이 대출 원리금을 얼마나 안정적으로 감당할 수 있는지, 즉 DSCR(Debt Service Coverage Ratio)을 꼼꼼히 확인하는 이유도 여기에 있다.
결국 상업용 부동산 투자의 핵심은 대출을 많이 받는 기술이 아니라 좋은 부채를 활용하는 지혜다. 레버리지는 투자자를 부자로 만들어 주는 마법이 아니다. 안정적인 임대수익과 건전한 현금흐름 위에서 적절하게 활용될 때 비로소 그 가치를 발휘하는 금융 도구일 뿐이다.
성공한 투자자들은 레버리지를 두려워하지도, 맹신하지도 않는다. 시장 상황과 자산의 수익성을 냉정하게 분석한 뒤 감당할 수 있는 범위 안에서 활용한다. 결국 상업용 부동산 투자의 성패를 결정하는 것은 대출 규모가 아니라 위험을 관리하는 투자자의 판단력이라는 사실을 잊지 말아야 한다.
▶문의: (770)802-0688