미국 주택시장, 가격 내려도 수요는 얼어붙었다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]

▶문= 집값이 내려가도 미국 주택 수요가 회복되지 않는 이유는 무엇인가?
 
▶답= 뉴스위크 보도에 따르면 2026년 6월 미국 신규 주택 판매는 약 10년 만에 최저 수준으로 둔화했다. 6월 신규 주택 판매량은 전월 대비 1.6% 증가한 62만8000채를 기록했지만, 전년 동기 대비로는 5.6% 감소했다. 상반기 누적 판매량도 2017년 이후 가장 부진한 수준으로 나타났다.
 
기존 주택시장 역시 냉각 흐름을 보이고 있다. 7월 중순 주간 매매 계약은 1.3% 하락하며 3개월 내 최저치를 기록했고, 모기지 금리는 6.55%로 11개월 만에 최고치를 경신했다. 중간 주택가격이 39만8000달러로 2.7% 하락하고, 평균 가격도 47만5000달러로 6.5% 떨어졌음에도 수요가 회복되지 않는 근본 원인으로는 가구 형성 둔화가 꼽힌다.
 
질로우(Zillow) 선임 이코노미스트는 높은 금리, 고용 둔화, 고착화된 물가를 주요 요인으로 지적했다. 연준 조사에 따르면 30세 미만 성인의 49%가 부모와 동거 중이며, 47%는 타인의 재정적 도움을 받고 있는 것으로 나타났다. 첫 주택 구매자의 평균 연령도 사상 최고 수준인 40세까지 높아진 것으로 조사됐다.
 
수요 부진은 시장 참여자별로 다른 영향을 미치고 있다. 바이어에게는 내 집 마련 장벽이 더 높아졌고, 셀러는 추가 가격 인하 압박에 직면했다. 빌더들은 재고 부담 우려로 신축 허가와 착공을 줄이고 있다. 실제로 6월 주택 착공허가 건수는 전월 대비 3%, 전년 대비 2.3% 감소했다.
 

하지만 미국은 여전히 약 470만 채의 주택 부족을 겪고 있어 건설사들의 움직임이 문제 해결을 지연시킬 수 있다는 우려가 나온다. 신축 물량도 수요가 많은 해안 대도시가 아니라 규제가 상대적으로 느슨한 남부와 선벨트 지역에 편중돼 지역 불균형이 심화되고 있다.
 
전문가들은 "건설 붐이 사라지는 시점에도 여전히 470만 채가 부족하다"며 수요가 집중된 지역으로 공급이 전환되지 않는 한 주택 위기 해결은 어려울 것으로 보고 있다. 여기에 기존 주택 판매도 가을 이후 추가로 둔화할 가능성이 있어 시장 전망을 어둡게 한다.
 
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곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)