[상법] 부동산 담보대출 시 제3자 보증인의 책임
실질적 보증인에게만 보상 청구 가능
서명전 보증 범위·포기 조항 등 살펴야
비사법적 차압 후 채무자는 부족액 책임을 면할 수 있지만, 보증인은 별도로 책임질 수 있다
서명전 보증 범위·포기 조항 등 살펴야
은행이 상업용 부동산을 담보로 대출할 때에는 차주 외에 법인의 주주, 구성원 또는 관계인에게 별도의 보증(guaranty)을 요구하는 경우가 많다. 이는 담보 부동산의 가치가 하락하거나 차압 매각대금이 채무 전액에 미치지 못할 위험에 대비하기 위한 것이다. 캘리포니아 민사소송법 제580d조는 담보권자가 신탁증서의 매각권에 따라 비사법적 차압(nonjudicial foreclosure)을 완료한 경우, 원칙적으로 차주에 대한 부족액(deficiency)의 청구와 판결을 금지한다. 그러나 같은 조는 적법한 보증인, 담보제공자 또는 기타 보증채무자의 책임에는 별도의 영향이 없음을 명시한다.
여기서 핵심은 차압 방식이다. 채권자가 법원을 거치지 않고 트러스티 세일(trustee‘s sale)을 통해 담보 부동산을 매각하면, 제580d조에 따라 차주에게 매각 후 부족액을 청구할 수 없다. 반면 사법적 차압(judicial foreclosure)을 선택하면 일정한 경우 부족액 판결을 구할 수 있지만, 법원의 감독 아래 절차를 진행해야 하고 법정 제한도 따른다. 따라서 “부동산 차압 후에는 차주가 언제나 부족액 책임에서 벗어난다”는 식의 일반화는 정확하지 않다. 비사법적 차압인지, 사법적 차압인지, 그리고 매입자금 대출 등 별도의 비소구 규정이 적용되는지를 함께 확인해야 한다. 보증인은 차주와 법적으로 구별되는 진정한 제3자 보증인인 경우, 차주에게 적용되는 비소구 보호를 그대로 누리지 못할 수 있다. 캘리포니아 민법 제2856조는 보증인이 부동산 담보채무와 관련된 여러 항변과 권리를 계약으로 포기할 수 있도록 한다. 그 결과 채권자는 보증계약의 문언에 따라 담보 부동산을 먼저 차압하지 않고 보증인에게 청구하거나, 비사법적 차압 후 남은 채무를 보증인에게 청구할 수 있다. 다만 보증인이 실질적으로 차주와 동일한 주체라면 이른바 ’위장 보증(sham guaranty)‘ 문제가 생길 수 있으므로, 보증인이라는 명칭만으로 책임이 자동 확정되는 것은 아니다.
예를 들어 대출 잔액이 100만 달러이고 담보 부동산이 비사법적 차압을 통해 80만 달러에 매각되었다고 가정해 보자. 단순 계산상 부족액은 20만 달러이다. 이 경우 제580d조에 따라 채권자는 원칙적으로 차주에게 그 20만 달러를 청구할 수 없다. 그러나 별도의 보증계약을 체결한 진정한 제3자 보증인이 있고 그 계약에 유효한 권리 포기 조항이 포함되어 있다면, 채권자는 보증인에게 부족액을 청구할 수 있다. 보증인의 책임을 매각가격만으로 단정해서도 안 된다. 보증계약의 범위, 항변 포기 조항, 채권자의 담보 처분 방식, 다른 담보의 존재 및 관련 법규에 따라 실제 청구 가능액이 달라질 수 있다.
보증인은 단순히 담보 부동산이 있다는 이유만으로 자신의 위험이 제한된다고 생각해서는 안 된다. 보증계약이 전액 보증인지 제한 보증인지, 원금뿐 아니라 이자·연체이자·비용·변호사비까지 포함하는지, 채권자가 담보를 먼저 처분하지 않고 직접 청구할 수 있는지, 그리고 비소구·공정가치·대위권 관련 항변을 포기했는지를 확인해야 한다. 결국 비사법적 차압 후 차주는 부족액 청구로부터 보호될 수 있지만, 제3자 보증인의 책임은 별도의 계약과 법률 분석을 필요로 한다. 보증서 한 장이 담보 부동산의 가치와 무관한 개인 책임으로 이어질 수 있으므로, 서명 전에는 보증 범위와 포기 조항을 면밀히 검토하는 것이 중요하다.
이승호 변호사 Lee & Oh