20~30년 노후 재정 영향 주는 전환점
재무 설계 틀 안에서 거래 계획 짜야
재무 설계 틀 안에서 거래 계획 짜야
65세 이후에 집을 팔 때는 은퇴 소득과 세금 부담, 자산 관리 등을 종합적으로 고려해야 한다.
고령 매도자들을 자주 함정에 빠뜨리는 요인은 과도한 리모델링부터 양도소득세 규정에 대한 오해까지 다양하다.
65세 이후의 주택 매각 결정은 은퇴 계획과 분리해 생각할 수 없다. 집을 팔면 유지와 관리 부담을 줄이고 월 지출을 낮추며 자산을 현금화할 수 있다. 하지만 이후의 주거비나 의료비를 과소평가하면 오히려 재정적 안전망이 약해질 수 있다. 은퇴 전문가들은 재무 지식과 경험이 풍부한 이들도 평균 수명 증가와 의료비 비중을 과소평가하는 실수를 한다고 지적한다. 장기간 보유한 주택은 매각 대금과 새 주거비, 소셜연금, 투자 자산 인출이 앞으로 20~30년 동안 어떻게 맞물릴지 먼저 설계한 다음 여기에 맞춰 거래 구조를 짜는 것이 좋다.
가격 책정은 고령 매도자가 가장 쉽게 놓치는 부분이다. 이웃집이 과거에 받은 가격을 기준으로 비현실적인 가격을 고수하거나 장기 매물을 두려워해 낮은 가격 제안을 성급히 받아들이기도 한다. 너무 비싸게 내놓으면 매수자가 줄어 결국 더 낮은 가격에 팔릴 수 있다. 오히려 현실적인 가격이 경쟁을 유도해 쉽게 팔 수도 있다. 이동식 주택과 같은 틈새 시장도 마찬가지다. 에이전트에게 데이터에 기반한 시장 분석을 요구하고 반응이 없을 경우 신속하게 조정한다.
매각을 결정하면 더 높은 가격을 기대하며 리모델링을 하고 싶은 유혹이 생긴다. 그러나 65세 이상을 대상으로 한 전문가 조언을 보면 주방의 전면 개조나 고급 마감재 공사는 수익으로 이어지지 않을 수 있다. 오히려 가장 큰 가치 하락 요인 중 하나는 유지와 보수에 소홀한 것이다. 바이어는 이를 보고 숨은 결함이 있을 수 있다고 생각할 수 있기 때문이다. 실제로 지붕 누수 수리와 HVAC 시스템 점검 등이 막판 욕실 리모델링보다 훨씬 높은 수익을 가져오는 경우가 많다. 어느 정도 가격대에서 어떤 수리를 하면 거래 성사에 큰 도움이 되는지 경험 많은 중개인에게 확인하면 좋다.
집을 사는 데 들어간 원가가 높을수록 매도 때 차액에 부과되는 세금이 적다. 지붕 교체나 에너지 효율 창호 설치, 지하실 마감 공사 등은 단순 수리가 아니라 주택의 가치를 높이는 자본적 개선으로 세금을 줄일 수 있다. 문제는 고령 매도자들이 수십 년에 걸친 기록을 제시하기 어려울 수 있다는 점이다. 입증할 영수증이 없다면 은행 거래 내역이나 시공사 기록을 활용하면 도움이 된다.
고령층은 이동성이나 건강 문제가 커질수록 간편하고 빨리 매각하고 싶어진다. 특히 현금 매입 업체들은 대체로 시장가보다 낮은 가격을 제시한다. 고정 소득에 의존하는 은퇴자는 이렇게 거래하면 몇 년 치 생활비를 손해볼 수도 있다. '애즈 이즈'(as is) 역시 수리 부담을 피할 수 있다는 장점이 있지만 낮은 가격을 감수해야 한다. 최소한의 수리를 하고 매각할 때 순수익과 비교하는 게 좋다.
주택 매각 대금이 메디케이드 등의 규정과 관련해 각종 지원 자격에 미치는 영향을 미리 잘 파악해 놓는 것이 좋다. 자칫하면 혜택을 받지 못할 수도 있다. 처음부터 변호사나 관련 전문가와 상의하는 것이 불필요한 문제를 피하는 길이다. 주택 매각을 개인이 아닌 가족의 문제로 생각하고 소유권과 자금 배분, 위임장이나 신탁 운용 등을 명확히 하는 것이 좋다.
주택 매각 대금은 오랜 기간 모기지를 낸 소유자에게 큰 보너스처럼 느껴질 수 있다. 그러나 매각 이후 첫 6~12개월 동안의 선택은 은퇴 생활의 질을 좌우한다. 부채 상환이나 소득형 투자, 비상자금 확충, 장기 요양 보험 가입 등 다양한 선택을 할 수 있다. 실수를 두려워해 자금을 저수익 계좌에만 묶어두는 것 역시 항상 정답을 아니다. 전문가들은 주택 매각 대금을 일시적으로 생긴 목돈으로 생각하지 말고 노후 생활비를 지속적으로 마련해 줄 자산으로 관리해야 한다고 조언한다. 예상 수명과 주거비, 의료비, 투자수익 등을 장기적으로 검토한 뒤 사용 계획을 세워야 한다.
안유회 객원기자