다운페이먼트, 돈보다 출처 준비가 먼저다 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 집을 구입하기 위해 다운페이먼트를 모으고 있다. 유의할 사항에 대해 알려주기 바란다.
 
▶답= 자영업자가 많은 한인들의 주택융자를 진행하다 보면 가장 까다로운 부분 중 하나가 다운페이먼트의 출처를 확인하고 관련 서류를 준비하는 일이다. 비즈니스와 개인 계좌 간 자금 이동이 잦거나 은행 계좌에 큰 금액, 현금 입금이 많은 경우 심사가 복잡해질 수 있다.
 
다운페이먼트 출처는 가족이나 친지에게서 받은 증여로 처리할 수도 있지만, 심사 기준이 까다로운 점보융자나 증여를 허락하지 않는 투자용 융자에서는 승인에 문제가 생길 수 있다. 핵심은 sourcing과 seasoning이다. 렌더는 돈이 계좌에 얼마나 오래 있었는지, 최근 2~3개월 안에 입금된 돈의 출처와 근거가 확실한지를 확인한다. 다운페이먼트 자금까지 빌려온 것이라면 렌더의 위험이 커지기 때문이다.
 
렌더는 기본적으로 최근 두 달 치 은행 스테이트먼트를 요구한다. 이 기간 안에 다운페이먼트 자금의 디파짓이 보이지 않는 것이 가장 이상적이다. 따라서 다운페이먼트와 클로징 비용 자금은 가능하면 융자 시작 2~3개월 전에 입금해 두는 것이 좋다. 한국에서 송금받거나 비즈니스 계좌에서 옮기는 돈도 마찬가지다. 입금 내역이 보인다고 융자가 바로 불가능한 것은 아니지만, 제출 서류가 늘거나 진행이 지연되고, 최악의 경우 거절될 수도 있다.
 
집을 살 계획이 있다면 집을 보러 다니기 전에 융자 담당자와 상담해 주택 구입 비용, 신용 상태, 월 페이먼트, 예산을 먼저 확인해야 한다. 이 과정을 통해 사전 융자 승인서를 받을 수 있다.
 

PMI(Private Mortgage Insurance)도 알아야 한다. 집 구입가의 20% 이하를 다운하면 렌더가 요구하는 보험으로, 비용은 다운페이먼트 정도와 신용점수에 따라 달라진다. PMI를 피하려고 무리하게 20% 이상을 다운하기보다 주택 구입 후 추가 지출까지 고려해 결정해야 한다.
 
집을 살 때는 다운페이먼트뿐 아니라 클로징 비용도 필요하다. 에스크로, 타이틀, 감정비, inspection 비용, 융자 관련 비용, 재산세, 집 보험, 모기지 이자 등 선납금까지 고려해야 한다. 따라서 집을 사기 3~4개월 전부터 융자 담당자와 상담하고 자금 출처와 서류를 미리 준비할 것을 권한다. 
 
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스티브 양 프로융자 대표