단기 임대·상업용 건물로 소득세 부담 완화
보너스 감가상각·원가 분할 활용이 핵심
가주에서 주 60시간 이상 일하며 높은 수입을 올리는 의사, 변호사, 빅테크 기업 임원, 성공한 한인 자영업자분들과 만나 이야기를 나누다 보면 빠지지 않고 나오는 주제가 있다. 소득 대비 만만치 않은 세금 부담이다. 세금을 떼고 나면 자산이 모이는 속도가 느리게 느껴져 고민이라는 이야기다.
보너스 감가상각·원가 분할 활용이 핵심
사무실을 찾았던 한인 고소득 전문직 A씨와도 이런저런 이야기를 나누었다. CPA 선생님께 들은 최근 연방 세제 개편 흐름과 고소득자들에게 도움이 될 만한 부동산 절세 방안을 알려드렸는데, 자산 운용에 대해 한층 가벼운 마음을 갖게 되셨다.
실생활에서 편안하게 접근하면서도 세법상 유용하게 활용할 수 있는 부동산 투자 물건들이 있다는 것을 알려드리려 한다. 하나는 ‘단기 임대(STR) 물건’이다. 에어비앤비(Airbnb)나 VRBO 같은 휴양지 렌탈은 물론, Furnished Finder를 통해 파견 간호사나 단기 출장자에게 임대하는 집, 자체 부티크 스테이처럼 게스트가 머무는 평균 기간이 ‘7일 이하’인 주택이 해당한다.
IRS는 이런 형태를 일반 임대업이 아니라 서비스 비즈니스로 보기 때문에, 집주인(부부)이 연간 100시간 정도만 직접 관리나 운영에 참여해도 본업의 소득세를 감면받는 길이 열린다.
일주일에 2시간 남짓 신경 쓰는 셈이니 본업이 바쁜 분들도 부담 없이 고려해 볼 수 있다.
상업용 건물(39년)은 주거용(27.5년)보다 감가상각 기간이 길어서, 최근 연방 세법 개정 논의로 활발해진 100% 보너스 감가상각(Bonus Depreciation)과 원가 분할(Cost Segregation) 방식을 활용할 때 혜택이 크다.
셀프 스토리지 같은 시설은 조립식 파티션, 롤업 문, 보안 무인 시스템, 주차장 등 5~15년짜리 단기 자산 비즈니스 비중이 건물 가치의 절반 가까이를 차지하여 첫해에 털어낼 수 있는 장부상 손실 폭이 크다.
최고 세율 구간에 계신 분들은 구매 첫해에 들어가는 현금 세금을 대폭 아끼는 효과를 누릴 수 있는 셈이다.
감가상각은 세금을 완전히 없애준다기보다 미래로 미뤄주는(Tax Deferral) 성격이 있어서, 최소 5년 이상 장기 보유하거나 나중에 팔 때 1031 Exchange(부동산 물물교환) 같은 방법을 함께 계획하는 것이 좋다.
가주(FTB) 세법은 연방 세법과 별도로 계산된다는 점도 짚어보셔야 한다. 올해 소득과 세금 보고에 정확히 어떻게 적용될지 진행하기 전에 담당 CPA(전문 회계사)와 상의해 보시길 권해드린다.
자산도 늘리고, 수입도 안전하게 지켜내는 것, 소중한 투자의 과정이다. 주거용이나 상업용 부동산을 단순한 임대 수입용이 아니라, 내 자산을 든든하게 지켜주는 세금 방패로 한 번쯤 고려해 보시는 건 어떨까.
▶문의: (562) 882-8949
준 리 / 콜드웰뱅커 베스트부동산