QSR 자동화·메드테일로 운영 효율 강화해
피클볼 클럽·소형 매장으로 공간 가치 확대
국내 상업용 부동산 시장에서도 가장 안정적인 투자처로 꼽혀온 트리플넷(NNN) 리테일 자산이 대전환기를 맞이하고 있다. 지속되는 고금리 기조, 가파른 인플레이션, 그리고 인건비 상승이라는 삼중고 속에서, 리테일 테넌트들은 ‘기술 혁신’과 ‘공간의 재해석’을 무기로 살아남기 위한 체질 개선에 박차를 가하고 있다.
피클볼 클럽·소형 매장으로 공간 가치 확대
변화의 가장 앞선 상공에는 국내 NNN 시장의 핵심 축인 퀵서비스 레스토랑(QSR) 분야가 있다. 타코벨(Taco Bell)은 국내 900개 이상의 매장에 AI 음성 주문 시스템을 전면 배치하고, 치폴레(Chipotle)는 아보카도 손질 로봇 ‘오토카도(Autocado)’와 브리또 포장 로봇을 테스트하는 등 주방 자동화 기술 도입을 눈앞에 두고 있다.
이러한 기술 혁신은 피크타임 순환율을 극대화하고 인건비를 절감시켜, 매장당 연 매출 상승과 임대료 회수 안정성으로 직결된다. 이로 인해 식당 내부 다이닝룸 규격은 줄어드는 대신, 모바일 픽업을 포함한 드라이브스루를 확보할 수 있는 부지의 가치가 폭등하고 있다.
또한 더치브로스(Dutch Bros), 세븐브루(7 Brew)와 같이 1000제곱피트(sqft) 미만의 초소형 드라이브스루 전용 커피점이 적은 건축비 대비 높은 매출을 기록하며 신흥 우량 자산으로 급부상했다.
변화의 바람은 QSR에만 국한되지 않는다. 의료, 편의점, 그로서리, 그리고 엔터테인먼트 등 NNN 시장 전반에서 ‘공간의 재탄생’이 전방위로 펼쳐지고 있다. 의료 분야에서는 리테일 매장으로 대거 진출하는 ‘메드테일(MedTail·Medical+Retail)’ 트렌드가 고착화되었다.
세븐일레븐(7-Eleven), 와와(Wawa) 같은 편의점 및 주유소 테넌트들은 단순한 결제 장소에서 고급 푸드코트로 신분을 상승시키고 있다. 전기차 보급에 대응해 기름 판매 의존도를 낮추고 자체 조리 식품 비중을 높이고 있으며, 텍사스의 버키스(Buc-ee's)처럼 초대형 매장이나 주유 노즐 없는 푸드 특화 매장으로 체질을 개선 중이다.
그로서리 시장에서는 알디(Aldi), 트레이더조(Trader Joe’s), 그로서리 아울렛(Grocery Outlet) 등 가성비를 앞세운 소형 할인형 그로서리가 시장을 독식하고 있다. 특히 알디는 2만 제곱피트 안팎의 소형 매장 전략으로 공실이 난 대형 매장을 빠르게 채워 넣고 있다.
전국을 뒤흔든 피클볼 열풍은 NNN 상업용 부동산에 완전히 새로운 카테고리를 창출했다. 방치되었던 대형 앵커 매장들, 예를 들면 3만~8만 제곱피트 크기의 케이마트(Kmart), 베드 배스 앤 비욘드(Bed Bath & Beyond), 라이트에이드(Rite Aid) 등이 더피클러(The Picklr), 피클볼킹덤(Pickleball Kingdom), 피클볼아메리카(Pickleball America) 등의 대형 실내 피클볼 클럽으로 탈바꿈하고 있다.
투자 및 자금 조달 측면에서는 토지만 임대해 폐업 리스크를 원천 차단하는 장기 리스의 최고 안정적인 구조인 그라운드 리스가 되어 있는 맥도날드(McDonald‘s), 치폴레와 고금리 속 자금 확보를 위한 대형 프랜차이즈의 세일 리스백(매각 후 재임차) 거래가 활발하다.
아울러 1031 익스체인지 자금 유입과 보너스 감가상각 혜택이 이어지는 가운데, 투자자들은 본사 보증과 가맹점주 보증 간의 양극화를 고려하여 매장별 매출 대비 임대료 비중을 엄격히 정밀 검증하고 있다.
▶문의: (213) 626-9790
해리 정 / 한바다 부동산 대표