[반퇴시대 재산리모델링] 세법 바뀌기 전 비거주 주택 정리, 서울 ‘한 채’로 뭉쳐라

Q. 회사원 이모(34)씨는 서울 은평구 아파트와 경기 고양시 일산 아파트를 보유하고 있다. 전세를 준 일산 아파트는 1기 신도시 재건축 선도지구에 선정됐지만 사업 지연과 분담금이 변수다. 내년 결혼을 앞둔 이씨는 이 집을 재건축까지 보유할지, 갈아탈지를 고민하고 있다. 강화된 대출 규제 속에서 현재 자산과 소득 구조를 감안해 무리 없는 아파트 갈아타기 전략을 세우고 싶다고 밝혔다. 또 보유 중인 주식과 청약통장 운영에 대해서도 자문을 구했다.

A. 일산 아파트를 매도하고 서울 상급지의 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타는 전략을 권한다. 현재 주택담보대출 한도는 주택 가격에 따라 15억원 이하 6억원, 15억 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 제한된다. 이씨의 경우 예비 남편(월 소득 630만원)과 합가하면 대출 여력 자체는 늘지만 대출 한도가 병목으로 작용하는 구조는 그대로다. 재건축 아파트는 선도지구로 지정됐지만 다른 신도시보다 대지지분이 작고 용적률이 높아 수억원대 분담금이 발생할 가능성이 있다. 용적률 완화 혜택을 받더라도 최근 공사비 상승에 따른 분담금 부담이 사업 속도를 늦출 수 있다. 따라서 자산을 두 채로 분산하기보다 서울 상급지 한 채로 모으는 편이 자산 방어와 가치 상승 측면에서 유리하다.

◆매도 순서와 세금 따져야=매각 시에는 양도차익이 낮은 주택이 먼저다. 고양시 아파트를 먼저 매각하고 은평구 아파트를 계속 보유하거나, 두 채를 모두 처분한 현금과 대출을 활용해 마포구 준신축 아파트로 갈아타기하는 방안이 있다. 현재 고양시는 비조정대상지역이라 양도세 중과 대상은 아니지만, 세법 개정으로 다주택 보유 부담은 갈수록 커질 전망이다. 특히 2028년 양도분부터 단계적으로 거주하지 않은 주택의 장기보유특별공제가 축소돼 세 부담이 늘어날 수 있다. 공시가격 합계가 9억원을 초과하면 종합부동산세 기본공제도 줄어드는 만큼 매도와 보유 시 발생할 세금을 미리 계산해 비교해야 한다.

◆금융자산은 절세계좌로 재배치를=일산 아파트를 매각한 후에는 마이너스통장 상환이 우선이다. 일반 적금의 세후 이자율보다 대출 금리가 높아 실질적인 역마진이 발생하기 때문이다. 다만 정부 지원과 비과세 혜택이 큰 청년미래적금은 유지하는 것이 유리하다. 이미 주택을 보유해 청약 1순위 자격이 제한되므로 청약통장은 해지 대신 월 납입액을 최소로 줄여 투자 재원을 확보해야 한다. 남은 자금은 절세 계좌인 개인종합자산관리계좌(ISA)와 연금저축을 활용해 상장지수펀드(ETF)에 투자하는 것이 좋다. ISA는 일반형 기준, 누적 순이익 200만원까지 비과세 혜택을 주며, 연금저축은 연 600만원 한도로 최대 16.5%의 세액공제는 물론 과세이연을 통해 세금으로 나갈 돈까지 재투자되어 복리 효과를 극대화할 수 있다. 단, 만 55세 이후 연금으로 수령해야 세액공제 혜택이 유지되므로 노후자금 목적의 장기 투자로 접근해야 한다.

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김선아, 손광해, 김동일, 장윤서(왼쪽부터 순서대로)

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이소진([email protected])