모바일홈, 저렴하지만 숨은 비용과 위험 따져야 한다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
가장 먼저 고려해야 할 점은 감가상각이다. 대부분의 경우 토지를 소유하지 않기 때문에 주택 자체는 부동산이 아니라 개인 자산으로 분류된다. 일반 주택은 시간이 지나면서 가치가 오를 수 있지만, 모바일홈이나 매뉴팩처드홈은 중고차처럼 시간이 지날수록 가치가 하락하는 감가상각 자산이 될 수 있다.
공원 부지 임대료, 즉 Space Rent의 상승도 큰 부담이다. 모바일홈이나 매뉴팩처드홈은 땅은 공원 소유주가 보유하고, 거주자는 매월 부지 임대료를 내는 구조가 일반적이다. 캘리포니아에서는 이 부지 임대료가 해마다 크게 오르는 경우가 많고, 이 비용이 고정비의 대부분을 차지해 월 지출이 예상보다 훨씬 커질 수 있다. 일부 지역에는 렌트 컨트롤이 있기는 하지만 완전한 보호 장치로 보기는 어렵다.
융자 조건도 불리할 수 있다. 주택이 개인 자산으로 분류되는 경우 일반 모기지, 즉 30년 고정 대출이 아니라 Chattel Loan, 즉 물건 담보 대출 형태로 융자를 받아야 하는 경우가 많다. 이 경우 금리가 높고 상환 기간도 평균 15~20년 정도로 짧을 수 있어 월 부담이 커질 수 있다.
커뮤니티 규칙도 엄격하다. 모바일홈 파크는 HOA 수준의 강력한 규제를 두는 경우가 많아 외관 변경, 애완동물 크기, 방문객 주차, 렌트 허용 여부 등이 매우 까다로울 수 있다. 따라서 구입 전 커뮤니티 규정과 장기 거주 조건을 꼼꼼히 확인해야 한다.
보험료도 부담이다. 일반 단독주택 대비 보험료가 평균 1.5배에서 2배 이상 비쌀 수 있다. 특히 이동성이 있는 차량으로 분류되면 폭풍 피해 위험을 더 높게 책정하는 경우도 있다.
지진 보험은 별도로 봐야 한다. 캘리포니아 지진 보험, 즉 CEA 또는 민영 지진 보험은 기본 주택 보험에 포함되지 않는다. 모바일홈의 경우 지진 발생 시 주각, 즉 틀에서 미끄러지는 위험이 커서 보험료가 매우 높거나 보장 범위가 극히 제한적일 수 있다.
사설 보험을 구하지 못할 경우에는 주정부가 후원하는 마지막 보루인 FAIR Plan에 의존해야 할 수 있다. 하지만 FAIR Plan은 보장 범위가 좁고, 내용물 배상 등이 제외될 수 있으며, 보험료는 오히려 시중보다 비쌀 수 있다.
자연재해 취약성도 반드시 고려해야 한다. 시니어 커뮤니티가 교외 또는 산림 인근, 즉 도시-자연 경계 지역인 WUI에 위치한 경우가 많아 산불 위험에 노출될 수 있다. HUD 기준 이후 제작된 주택이라도 일반 주택보다 방화벽 두께가 얇거나 지붕·외장재의 내화 등급이 낮은 경우가 있어 연소가 빠를 수 있다.
지진에도 취약할 수 있다. 바퀴 달린 섀시 위에 얹혀 있는 구조적 특성상 강진 시 하부 앵커, 즉 고정 장치가 뽑히거나 주택 전체가 기초 위에서 이탈하는 현상이 일반 주택보다 훨씬 치명적일 수 있다. 단순히 벽에 금이 가는 수준이 아니라 집이 완전히 틀어져 구조적 전손, 즉 Total Loss로 이어질 확률이 높다.
강풍과 홍수 위험도 있다. 캘리포니아 남부의 산타아나 바람 같은 돌풍이나 겨울 폭우가 발생할 경우, 얇은 외벽과 지붕 구조로 인해 누수 및 외벽 손상이 쉽게 발생할 수 있다. 또한 홍수 지역, 즉 플레인에 조성된 오래된 파크의 경우 배수 불량으로 침수 피해 위험이 클 수 있다.
결국 Manufactured Home과 Mobile Home은 낮은 구입 가격이라는 장점이 있지만, 감가상각, 부지 임대료 상승, 불리한 융자 조건, 엄격한 커뮤니티 규칙, 보험 부담, 자연재해 취약성까지 함께 따져야 한다. 단순히 매입 가격만 보고 결정하기보다 장기 보유 비용과 위험 요인을 종합적으로 검토하는 것이 중요하다.
▶문의: (213)663-5392