공실률 두 분기 연속 하락·임대 수요 회복세
상반기 거래액 51% 증가·자산별 양극화 심화
지난 몇 년간 국내 산업용 부동산 시장은 코로나 기간의 과열과 이후 급격한 공급 증가를 소화하는 조정기를 거쳤다.
상반기 거래액 51% 증가·자산별 양극화 심화
그러나 2026년 상반기 데이터를 보면 시장의 방향이 조금씩 달라지고 있다. 아직 모든 지역과 자산이 회복된 것은 아니지만, 적어도 시장 전체로 보면 하락 사이클의 바닥은 지나고 있다는 신호가 나타난다.
뉴마크의 2026년 2분기 국내 산업용 부동산 보고서에 따르면 전국 공실률은 2025년 말 7.6%를 정점으로 두 분기 연속 하락해 7.4%를 기록했다.
2분기 순흡수면적은 6800만 제곱피트로 2023년 이후 가장 높은 수준이며, 상반기 신규 임대면적도 전년 대비 약 24% 증가했다.
공급보다 수요가 빠르게 회복되면서 시장의 균형이 다시 맞춰지고 있는 것이다.
건물의 품질에 따른 차별화도 뚜렷하다. 높은 층고와 충분한 전력, 효율적인 상하차 시설을 갖춘 신축 A급 물류센터, 특히 대형 시설의 공실이 빠르게 줄고 있다. 전자상거래 역시 다시 중요한 수요 동력이 되고 있다.
2분기 온라인 판매 증가율은 전 분기 대비 2.7%로 2023년 이후 가장 빨랐고, 아마존 한 회사가 올해 들어 임차하거나 매입한 산업용 면적만 2000만 제곱피트를 넘어섰다.
공급 측면도 긍정적이다. 현재 건설 중인 산업용 부동산은 약 3억 2440만 제곱피트로 과거 정점에서 크게 감소해 역사적인 평균 수준에 가까워졌다.
공급이 절제된 상황에서 수요가 회복되면서 평균 호가 임대료도 전년 대비 3.7% 상승했다. 53개 주요 시장 가운데 34개 시장에서 임대료가 상승했다는 점은 회복이 일부 지역에만 국한되지 않고 있음을 보여준다.
투자시장도 움직이기 시작했다. 올해 상반기 산업용 부동산 거래액은 650억 달러로 전년 동기보다 51% 증가했다. 특히 기업들이 향후 임대료 상승 가능성을 고려해 임차 대신 직접 건물을 매입하는 사례가 늘면서 자가 사용 목적의 거래도 기록적인 수준을 보이고 있다.
다만 이번 회복을 과거처럼 모든 산업용 부동산 가격이 함께 상승하는 사이클로 이해해서는 안 된다. 앞으로는 ‘산업용 부동산인가’보다 ‘어떤 산업용 부동산인가’가 더욱 중요해질 것이다.
물류 접근성, 전력 용량, 건물의 기능성과 연식, 그리고 장기적으로 기업이 계속 사용하고 싶어 하는 입지인가를 봐야 한다. 시장이 회복될수록 좋은 자산과 그렇지 않은 자산의 가격 차이는 오히려 더 분명해질 가능성이 높다.
▶문의: (213) 537-9691
렉스 유 / 뉴마크 Korea Advisory Group 대표