[부동산 이야기] LA 아파트 관리, 시스템의 중요성

임대료·퇴거 관련 규정 갈수록 복잡
기록·유지보수 등 체계적 관리 중요

LA에서 아파트를 소유하고 운영하는 건물주라면 이제 단순히 렌트를 받고 건물을 유지하는 것만으로는 충분하지 않다. 세입자 보호와 임대주택 관련 규정이 점점 복잡해지면서, 건물의 수익성과 자산가치를 지키기 위해서는 체계적인 테넌트 관리가 무엇보다 중요해지고 있다.
 
가장 먼저 확인해야 할 사항은 소유한 건물이 RSO(Rent Stabilization Ordinance) 적용 대상인지 여부이다. RSO 대상 건물은 임대료 인상뿐만 아니라 퇴거와 관련해서도 여러 제한과 절차가 적용된다. 따라서 매년 임대료를 조정하기 전에 해당 연도의 허용 인상률과 필요한 사전 통지 절차를 정확하게 확인하는 것이 중요하다.
 
RSO 대상이 아닌 아파트라고 해서 세입자 관리가 자유로운 것은 아니다. LA시의 JCO(Just Cause Ordinance)를 비롯해 가주와 LA시의 여러 세입자 보호 규정이 적용될 수 있기 때문이다. 렌트 미납이나 중대한 리스 위반과 같은 세입자 귀책사유가 있는 퇴거와 건물주 입주 등 세입자의 잘못이 없는 퇴거는 적용되는 절차가 다르다. 경우에 따라서는 건물주가 세입자에게 이주비를 지급해야 할 수도 있다.
 
행정적인 관리도 소홀히 해서는 안 된다. 건물에 적용되는 RSO 또는 JCO 등록, Rent Registry, SCEP 등 각종 등록 및 관리 의무를 매년 확인하는 것이 좋다. 작은 행정상의 누락이 나중에 임대료 인상이나 퇴거 과정에서 예상하지 못한 문제로 이어질 수 있기 때문이다.
 
실제 테넌트 관리에서 가장 중요한 원칙 중 하나는 모든 과정을 기록으로 남기는 것이다. 렌트 미납, 수리 요청, 리스 위반, 건물 출입 통지 등 중요한 사항은 전화나 구두 합의에만 의존하지 말고 이메일이나 서면으로 기록을 남겨 두는 것이 좋다.
 

특히 누수, 곰팡이, 전기, 난방 등 Habitability(거주 적합성)와 관련된 민원이 접수되었다면 신속하게 대응해야 한다. 문제가 발생한 날짜부터 점검 내용, 사진, 수리업체의 인보이스와 작업 완료 내역까지 체계적으로 보관해두면 향후 분쟁이 발생했을 때 건물주가 적절하게 대응했다는 중요한 자료가 될 수 있다.
 
또한 리스 규정은 모든 세입자에게 일관성 있게 적용하는 것이 중요하다. 특정 세입자에게 반복적으로 예외를 허용하거나 세입자마다 다른 관리 기준을 적용하면 향후 계약 집행에 어려움이 생길 수 있으며, 경우에 따라서는 공정주택(Fair Housing) 관련 문제로 확대될 가능성도 있다.
 
결국 LA에서 성공적으로 아파트를 운영하기 위해서는 단순히 높은 렌트를 받는 것보다 법규 준수, 정확한 기록 관리, 신속한 유지보수 그리고 일관된 테넌트 관리 시스템을 갖추는 것이 중요하다.
 
이제 LA의 아파트 관리는 ‘문제가 생겼을 때 대응하는 관리’에서 한 걸음 더 나아가 문제가 발생하기 전에 예방하는 전문적인 자산관리의 관점에서 접근할 필요가 있다.
 
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조진욱 / 드림부동산