새 집 융자, 거주 목적 입증이 중요하다 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]
▶답= 현재 집을 나중에 팔고 새로 구입하는 집으로 이사할 생각으로 융자를 신청하더라도 렌더의 판단은 다를 수 있다. 일부 차입자가 이사 계획을 내세워 낮은 이자율의 주거주용 융자를 받은 뒤 실제로는 렌트를 놓는 경우가 있기 때문이다. 주거주용 융자와 렌트용 주택 융자는 이자율, 다운페이먼트, 심사 조건이 크게 다르다.
일반적으로 더 큰 집이나 방이 많은 집으로 옮기거나, 직장에 가까운 곳, 좋은 학군, 장애인.노인 가족을 위한 단층 주택으로 이사하는 경우에는 주거주용으로 인정될 가능성이 높다. 자녀들이 독립해 부부만 살게 되어 더 작은 집으로 다운사이징하는 경우도 마찬가지다.
반면 싱글패밀리 주택에서 2~4유닛 건물로 옮기거나, 가족 수에 비해 집 크기와 방 개수가 줄어드는 경우에는 렌더가 실제 거주 목적에 의문을 가질 수 있다. 실제 이사 계획이 있어도 주거주용 승인을 받지 못하고 렌트용 주택으로 분류돼 더 많은 다운페이먼트와 높은 이자율을 부담해야 할 수 있다.
또 새 집 융자를 주거주용으로 신청하는 순간 현재 집은 렌트용으로 간주될 수 있다. 현재 집의 예상 렌트 수입을 기존 모기지, 재산세, 보험료 상쇄에 사용할 수는 있지만 여러 제약이 따른다.
주거주용 융자를 받으면 차입자는 '주인 거주 서약서'에 서명한다. 이 서류에는 융자 후 적어도 12개월 이상 해당 주택에 거주해야 한다는 내용이 담겨 있다. 렌더는 필요할 경우 직장, 세금보고서, 유권자 등록, 보험, 각종 고지서, 우체국, 신용보고회사 자료 등을 통해 거주 여부를 확인할 수 있고, 경우에 따라 직접 방문할 수도 있다.
실제로 이런 조사가 흔한 것은 아니지만, 주거주용 융자를 받은 집이 렌트용으로 사용된 사실이 확인되면 렌더가 모기지 전액 상환을 요구하거나 차압 절차에 들어갈 수 있다.
따라서 기존 주택을 보유한 상태에서 새 집을 살 때는 거주 목적, 현재 집의 렌트 수입 반영 여부, 주인 거주 요건을 반드시 융자 담당자와 미리 상담한 뒤 계획을 세우는 것이 좋다.
▶문의: (213)393-6334
융자-스티브 양 프로융자 대표