[부동산 스케치] 항상 집이 부족한 LA

신규 공급 적고 매물 안나오는 특징
전국 시장 트렌드와 차이 인지해야

전국은 매물이 늘어나는데 LA는 왜 집이 부족할까
 
최근 미국 주택시장에서 흥미로운 변화가 나타나고 있다. 전국적으로 판매를 위해 시장에 나온 주택은 늘어나고 있지만 실제 거래는 오히려 부진하다. 지난 8월 미국의 기존주택 판매는 전월보다 2% 감소해 14개월 만에 가장 낮은 수준을 기록했다. 반면 시장에 나와 있는 주택 재고는 전년보다 약 6% 증가했다. 집이 나오기 무섭게 팔렸던 예전의 시장과 비교하면 분명 큰 변화다.
 
일반적으로 매물이 늘어나고 거래가 줄어들면 바이어에게 유리한 시장이 만들어진다. 바이어는 더 많은 집을 비교할 수 있고, 셀러는 가격이나 조건을 조정해야 할 가능성이 높아진다. 하지만 LA 시장은 조금 다른 모습을 보이고 있다.
 
최근 자료를 보면 LA의 주택 가격은 전년 대비 다소 약해졌지만 시장에 나오는 매물은 크게 늘어나지 않고 있다. 8월 LA 지역의 중간가 리스트 가격은 약 110만 달러로 전년보다 4.5% 낮아졌지만, 액티브 리스팅은 오히려 전년보다 소폭 감소했다. 전국적으로 매물이 증가하는 것과는 다른 움직임이다.
 
그렇다면 왜 LA에서는 집값이 약해지고 있는데도 매물이 크게 늘어나지 않는 것일까?
 

첫 번째 이유는 기존 주택 소유자들이 집을 팔아야 할 이유가 많지 않기 때문이다. 상당수 주택 소유자는 과거 낮은 금리로 모기지를 받아 현재 주택을 보유하고 있다. 지금 집을 팔고 새로운 주택을 구입하면 더 높은 가격과 금융비용을 감당해야 한다. 반드시 이사를 해야 하는 상황이 아니라면 현재 집에 머무르는 것이 경제적으로 더 유리할 수 있다.
 
두 번째는 LA 특유의 제한된 신규 공급이다. LA는 이미 개발된 지역이 많고 토지 가격도 높다. 여기에 인허가 과정과 높은 건축비까지 더해지면서 새로운 주택을 충분히 공급하기 쉽지 않다. 전국적인 주택 재고가 회복되더라도 LA가 같은 속도로 따라가기 어려운 구조적인 이유다.
 
또한 모든 부동산이 같은 시장을 형성하는 것도 아니다. 같은 LA에서도 좋은 학군, 편리한 위치, 적절한 가격과 좋은 컨디션을 갖춘 주택은 여전히 제한적이다. 전체 매물 숫자와 실제 바이어들이 원하는 주택의 공급은 다를 수 있다는 의미다.
 
이러한 시장에서는 셀러와 바이어 모두 과거와 다른 전략이 필요하다. 셀러는 “LA는 공급이 부족하니까 결국 팔릴 것”이라는 생각만으로 높은 가격을 고집하기 어려워졌다. 바이어들은 가격에 민감하게 반응하고 있기 때문에 좋은 집이라도 처음부터 시장이 받아들이기 어려운 가격으로 나오면 오랫동안 시장에 남을 가능성이 커졌다.
 
반대로 바이어에게는 조금 더 선택권이 생겼다. 몇 년 전처럼 집을 보자마자 무조건 높은 가격을 제시해야 하는 시장은 아니다. 매물의 시장 체류 기간, 가격 조정 기록과 주변 경쟁 매물을 비교하면서 협상할 수 있는 환경이 조금씩 만들어지고 있다.
 
여기서 중요한 것은 전국적인 부동산 뉴스만 보고 LA 시장을 판단해서는 안 된다는 점이다. 미국은 하나의 부동산 시장처럼 보이지만 실제로는 수많은 지역 시장의 집합체다. 어떤 지역에서는 재고가 빠르게 증가하고 가격 조정이 나타나는 반면, LA처럼 공급이 제한된 지역에서는 다른 현상이 나타날 수 있다. 심지어 같은 LA 안에서도 지역과 가격대에 따라 시장 상황은 크게 달라진다.
 
지금의 변화가 반드시 집값의 큰 하락을 의미하는 것은 아니다. 오히려 지난 몇 년 동안 강한 셀러 중심이었던 시장의 힘이 조금씩 균형을 찾아가고 있다는 의미에 가깝다. 셀러는 가격에 현실적이어야 하고, 바이어는 과거보다 조금 더 협상할 수 있게 됐다.
 
앞으로 시장을 판단할 때는 전국 평균 집값이나 금리 하나만 보는 것보다 내가 사고팔려는 지역에 실제로 몇 개의 경쟁 매물이 있고, 얼마나 오래 시장에 머물며, 어느 가격에서 실제 거래가 이루어지는지를 확인하는 것이 중요하다.
 
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제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills