침묵의 동업자 IRS를 이길 수 있는 방법 - 1031 Exchange
돈을 벌면 세금을 낸다. 돈을 벌었는데도 세금 안 내는 경우가 있다. 그중 하나가 1031 교환 거래(like-kind exchange). 갖고 있던 부동산을 팔아서 이익을 봤더라도, 다른 부동산을 바로 구입하면 세금(양도 소득세)을 안 낼 수 있다.
비유하자면, 부동산 투자라는 이름의 기차에서 다른 객차로 옮겨 타는 것은 아직 기차에서 내린 것이 아니기 때문에 투자를 끝낸 것으로 볼 수 없다. 목적지에 도착한 뒤에 기차에서 내려, 돈을 들고 역 밖으로 나왔을 때 비로소 그동안 미뤘던 세금을 한꺼번에 정산하면 된다. 그것이 1031 exchange(동종 교환)의 기본 개념이다.
다만 기차 안에서 자리를 이동할 때는 동급의 일반석 안에서 움직이거나, 돈을 더 내고 우등석으로 옮겨가는 것은 괜찮지만, 우등석에서 거꾸로 일반석으로 내려가는 것은 안 된다. 만약 그 기차 안에서 사망하면, 그동안 내지 않고 미뤘던 세금은 모두 백지화(wipe out)된다. 자식은 부모가 과거에 안 냈던 세금을 하나도 책임질 필요가 없다는 뜻이다.
쉽게 설명해보겠다고 '기차 비유‘를 든 것이 더 이해하기 힘들게 만든 것은 아닌지 모르겠다. 어쨌든 1031 exchange라는 것은 갖고 있던 투자용 또는 비즈니스용 부동산(relinquished)을 팔아서 그 가격 이상의 다른 동종 부동산(replacement)을 취득하면 양도소득에 대한 세금이 새 부동산을 처분할 때까지 무기한 연기(tax deferral)된다는 개념이다.
그럼 어떤 조건들을 갖춰야 완전한 면세 혜택을 받을 수 있을까? 첫째는 기존 건물을 판 뒤에 6개월 안에 새 건물을 사야 한다. 둘째는 부동산 명의의 변동이 있어서는 안 된다. 법인이 팔았으면 새 건물도 그 법인 이름으로 사야 한다. 부모가 팔았으면 자식 이름으로 구입하는 것이 안 된다.
셋째 조건은 같은 종류(like-kind)의 투자용 부동산이어야 한다는 것. 임대용 주택을 팔고 처음부터 내가 들어가서 살 주거용 주택을 구입하는 것은 안 된다. 넷째, 파는 부동산의 가격보다 구입하는 부동산의 가격이 조금이라도 비싸야 한다.
오늘부터 세 번에 걸쳐서 흔히들 ‘1031’이라고 부르는 이 투자용 부동산의 양도소득세 비과세 방법에 대해서 얘기를 해보겠다. 얘기를 하다 보면, 마음에 드는 매물이 나왔을 때 그것을 먼저 구입한 뒤에 내 것을 나중에 파는 역교환(reverse exchange) 개념. 그리고 시니어들의 건물 관리 스트레스인 3T(tenants, trash, toilets)에서 벗어나기 위한 DST(델라웨어 신탁) 방법 등 여러 가지 내용을 다루게 될 것이다.
그리고 지면이 더 허락한다면, 감가상각비 추징세(depreciation recapture)와 boot(잔여 자산)의 관리 문제, 좋은 1031 전문 업체(qualified intermediary)를 찾는 요령과 미국 부동산을 팔고 한국 부동산을 구입하는 경우, 그리고 지금 1031로 구입해서 임대를 주다가 나중에 은퇴해서 들어가 살면서 1031을 유지하는 방법까지 다루게 될 것이다.
더 깊게 얘기를 하다 보면, 뉴욕이나 뉴저지 부동산을 팔고 세금 없는 텍사스나 플로리다 부동산을 취득했다가 팔았을 때, 떠나간 주에서 세금 내라고 하는 소급 추징(clawback rule) 문제, 그리고 파트너들이 여러 명인 복잡한 LLC 부동산에 대한 해결책(drop and swap)까지 알아볼 수 있으면 좋겠다.
문주한
미국·한국 공인회계사
미국·한국 세무사
347-977-0000