소유자의 동의 없이도 매각 청구 가능
사전에 공동 계약서 작성해두면 좋아
2023년 시행된 부동산분할법으로 매각 전 다른 공동소유자에게 감정가 우선 매입 기회
사전에 공동 계약서 작성해두면 좋아
형제자매가 부모로부터 주택을 함께 상속받거나, 지인과 투자 목적으로 상가나 임대용 부동산을 공동으로 구입하는 경우가 적지 않다. 처음에는 서로 믿고 시작하지만, 시간이 지나면서 한쪽은 부동산을 팔아 현금화하기를 원하고 다른 쪽은 계속 보유하기를 원하는 등 의견이 갈리는 일이 많다. 이처럼 공동소유자 사이에 합의가 이루어지지 않을 때 사용하는 법적 절차가 분할소송(Partition Action)이다.
캘리포니아 민사소송법 제872.010조 이하는 부동산의 공동소유자가 법원에 부동산의 분할을 청구할 수 있도록 규정하고 있다. 공동소유 형태가 조인트 테넌시이든, 테넌시 인 커먼이든 관계없이, 공동소유자는 다른 소유자의 동의 없이 분할소송을 제기할 수 있으며, 지분이 작은 소유자도 마찬가지이다. 법원은 분할청구를 사실상 공동소유자의 권리로 인정하므로, 다른 공동소유자가 “팔고 싶지 않다”는 이유만으로 소송을 막을 수는 없다. 다만 공동소유자들이 서면 계약으로 분할청구권을 포기하거나 제한하였다면 그 계약이 우선할 수 있다. 참고로 부부 사이의 공동재산은 분할소송이 아니라 원칙적으로 이혼 등 가정법 절차에서 다루어진다.
분할의 방법은 크게 두 가지이다. 하나는 부동산을 물리적으로 나누어 각자 지분만큼 소유하게 하는 현물분할이고, 다른 하나는 부동산을 매각하여 그 대금을 나누는 매각분할이다. 법은 원칙적으로 현물분할을 우선하지만, 단독주택이나 콘도처럼 나눌 수 없는 부동산이 대부분이고, 토지를 나누려면 필지분할 허가 등의 규제도 따르기 때문에 실제로는 매각 명령이 내려지는 경우가 대부분이다. 매각이 결정되면 법원이 지정한 레퍼리가 매각을 진행하고, 매각대금에서 융자 등 담보채무와 소송 비용을 공제한 후 남은 금액을 지분에 따라 분배한다.
주목할 점은 2023년 1월 1일부터 시행된 ‘부동산분할법(Partition of Real Property Act, 민사소송법 제874.311조 이하)’이다. 이 법은 테넌시 인 커먼 형태로 소유한 부동산에 대하여, 공동소유자 전원을 구속하는 분할에 관한 서면 합의가 없는 경우에 적용된다. 과거에는 법원 경매로 부동산이 시세보다 낮은 가격에 팔려 계속 보유를 원하던 가족이 집을 잃는 사례가 있었는데, 이를 막기 위한 법이다. 주요 내용은 다음과 같다.
둘째, 공동소유자 중 누군가가 매각을 청구한 경우, 매각을 청구하지 않은 다른 공동소유자는 법원의 통지를 받은 날로부터 45일 이내에 매각을 청구한 소유자의 지분을 매입하겠다고 선택할 수 있다. 매입 가격은 확정된 시가에 해당 지분 비율을 곱한 금액이며, 법원이 정한 기한(통지 후 최소 60일) 안에 대금을 지불하면 된다.
셋째, 아무도 매입하지 않으면 법원은 현물분할이 가능한지를 먼저 검토한다. 이때 가족이 부동산을 보유해 온 기간, 부동산에 대한 정서적 애착, 각 소유자가 부담해 온 비용 등을 함께 고려한다.
넷째, 매각을 하게 되더라도 경매가 아니라 원칙적으로 부동산 중개인을 통해 일반 시장에서 확정된 시가 이상의 가격으로 매각하도록 하고 있다.
▶문의:(213) 487-2371
이승호/ 변호사Lee & Oh