[부동산 이야기] 콘도 구매 전 알아야 할 것

HOA 재정·렌트 제한 꼼꼼히 살펴야
소송 여부 따라 융자·매매 어려울 수도

2026년도 3개월밖에 남지 않았다. 올해 역시 대내외적으로 많은 일들이 있었지만, 부동산에만 국한된다면 가장 큰 이슈는 전쟁과 그로 인한 개스값의 상승, 그리고 인플레이션에 대한 공포 등으로 국채가 상승하자 급격히 모기지 이자율이 상승하고 있다. 이에 FED가 인플레이션을 막기 위해서 연방 금리를 9월에 이어 10월에도 한 차례 더 올릴 수 있다는 분위기에 부동산 시장은 상업용과 주거용 모두 급속히 식어가고 있다. 특히 여름 이후에 가격과 거래량이 동반 하락하는 모습을 보이고 있는데, 한동안 부동산 시장은 고전을 면하기 어려울 수도 있다.
 
이번에는 지난번에 이어서 많은 사람들이 관리가 편해 선호하는 콘도 구입에 관해 몇 가지 주의사항을 알아본다. 지난번에 좋은 이자율을 받기 위해서는 콘도나 타운 홈의 경우는 최소 25% 이상 다운을 해야 좋은 이자율을 받을 수 있을 거라 했다. 그리고 단독 주택과 달리 콘도는 HO6라는 보험을 들어야 하며, 새 콘도의 경우 화이트 퍼밋(입주 허가)을 받아야 클로징하고 이사를 할 수 있다고 했다.  
 
네 번째는 요즘 기존의 콘도 구입 때 많이 발생하는 문제 중에 하나인 HOA에 관한 것이다. 서브 프라임 사태 이후에 빈번했던 HOA 문제들은 지금은 많이 줄었지만, 아직도 해당 콘도가 충분한 예산이 있는지 확인해 봐야 한다. 콘도는 집 소유주들의 관리비를 받아 보험, 유틸리티 등 전체적인 관리를 한다. 만약에 집 소유주들이 HOA 비용을 내지 않으면, 예산 부족으로 콘도를 제대로 된 관리를 할 수가 없다.  
 
이럴 경우 바이어가 해당 콘도 사고 싶어도 은행에서는 예산이 부족해 관리 소홀로 인한 가치 하락을 예상해서, 콘도 전체에 문제가 있다고 생각해 융자를 해주지 않는다. 하지만 지금은 이런 경우보다는 콘도에 오너와 테넌트의 비율 등 다른 관련된 내용이 더 중요시된다.  
 
다섯 번째는 콘도에 소송이 걸린 경우다. 보통 콘도 자체에 문제가 있어서 소송이 걸린 경우는 생각보다 많지 않다. 주로 새 콘도의 경우, 지은 지 10년 정도가 되면 워런티를 늘리기 HOA에서 빌더를 상대로 소송을 걸어 놓는 경우가 대부분이다.  
 

물론 옆에서 변호사들의 부추김이 있고, 소송에 이겨도 큰 소득이 없다는 것을 집 소유주들도 알지만, 혹시 추가로 공공 지역의 수리 시 HOA 비용이 오를 수밖에 없는데, 이런 추가 비용을 소송에서 이긴 금액으로 커버할 수 있다는 생각에 동참하는 소유주들이 많다.  
 
하지만 이 소송이 해결될 때까지 집 소유주들이 보는 손해 또한 적지 않다. 가장 대표적인 예는 소송이 걸려 있는 콘도의 경우 은행에서는 융자를 해주기 꺼려하기 때문에 쉽게 팔리지 않는다. 바이어들은 융자가 중간에 안 될 수 있기 때문에, 소송이 걸려 있는지 꼭 확인하고 오퍼를 넣는 것이 필요하다.
 
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에릭민 / 드림부동산