가주·하와이 평균 에퀴티 각각 60만불 넘어
모기지 보유자 전국 평균 자산 31만불 달해
고금리·경기 불확실성에 인출은 0.1% 미만
국내 주택가격이 지난 수년간 급등하면서 주택 소유주들이 보유한 자산도 기록적인 수준으로 불어났지만, 이를 실제 소비나 투자에 활용하는 비율은 극히 낮은 것으로 나타났다.
모기지 보유자 전국 평균 자산 31만불 달해
고금리·경기 불확실성에 인출은 0.1% 미만
부동산 데이터업체 ‘코탈리티(Cotality)’의 최근 집계에 따르면 올해 2분기 국내 주택소유주가 필요할 경우 대출 형태로 꺼내 쓸 수 있는 이른바 ‘탭어블(tappable) 홈 에퀴티’는 총 11조5000억 달러에 달했다. 이는 금융기관이 요구하는 일정 수준의 자기자본을 주택에 남겨두고도 추가로 빌릴 수 있는 금액이다.
모기지를 보유한 주택 소유주의 전체 홈 에퀴티는 17조9000억 달러로 집계됐다. 주택 소유주 한 명당 평균 31만 달러로, 불과 3개월 전보다 6000달러 증가했다.
그러나 막대한 주택자산에도 실제 현금화 움직임은 제한적이다. 2분기 세컨드 모기지와 주택담보신용한도(HELOC) 신규 대출은 1분기보다 약 20% 증가했지만, 실제 인출 규모는 전체 사용 가능한 홈 에퀴티의 0.1%에도 미치지 못했다.
코탈리티의 톰 말론 수석 이코노미스트는 “주택자산이 가장 많은 차주일수록 오히려 이를 꺼내 쓸 가능성이 낮다”고 설명했다. 이들은 대체로 낮은 모기지 금리를 확보하고 있고 현금흐름도 양호해 추가 대출을 받을 필요성이 크지 않다는 것이다.
반면 지금 HELOC이나 세컨드 모기지를 받으면 기존 모기지보다 훨씬 높은 금리를 부담해야 하므로 꼭 필요한 경우가 아니면 주택자산을 담보로 추가 차입할 유인이 적다는 분석이다.
결국 국내 가계가 보유한 막대한 주택자산이 소비시장으로 흘러나오기보다는 집 안에 그대로 축적되고 있는 셈이다.
높은 금리와 경기 불확실성이 주택소유주들이 사실상 ‘잠자는 거대 자산’을 여전히 묶어두고 있는 주요 배경으로 지목된다.
지역별 격차도 상당했다. 홈 에퀴티는 주택가격이 높은 서부와 북동부에 집중됐다. 캘리포니아와 하와이의 주택 소유주 평균 에퀴티는 각각 60만 달러를 넘어섰고, 매사추세츠도 40만 달러를 웃돌았다. 반면 루이지애나와 오클라호마, 아이오와는 10만 달러를 조금 넘는 수준이었다.
대부분 지역에서 주택자산이 늘고 있지만, 텍사스와 미네소타, 콜로라도, 메릴랜드, 워싱턴DC 등 주택가격이 하락한 일부 지역에서는 에퀴티도 감소하고 있다.
다만 주택가치보다 모기지 잔액이 더 많은 소위 ‘언더워터(underwater)’ 모기지 비율은 2.1%에 그쳐 아직 낮은 수준을 유지하고 있다.
최인성 기자