고령층 주거 특성 연구 발표
1억 명의 거대 연령층
주택 시장서 비중 커져
단독주택 거주가 압도적
1억 명의 거대 연령층
주택 시장서 비중 커져
단독주택 거주가 압도적
전체 자가 주택의 55% 이상을 차지할 정도로 55세 이상 연령층이 주택 시장에서 비중이 높아지고 있다.
전국주택건설업협회(NAHB)가 2024년 미국지역사회조사 자료를 토대로 55세 이상의 주거 특성을 분석해 경제연구 블로그 '아이 온 하우징'에 지난달 24일 발표한 연구에 따르면 55세 이상이 가구주인 가구가 거주하는 주택은 6150만 채에 이른다. 전체 거주 주택의 46.3%로 절반에 육박한다.
이들 가운데 78%가 자가 주택에 거주하고 있으며 전체 자가 주택의 55%를 차지하고 있다. 주택시장의 상당 부분이 고령층 소유자에게 집중돼 있다는 의미다.
55세 이상 인구 가운데 가장 큰 비중을 차지한 연령층은 55~64세로 40.5%였다. 65~74세는 34.6%로 그 뒤를 이었고 75~84세는 18.8%였다. 85세 이상은 약 630만 명으로 전체 55세 이상 인구의 6.2%를 차지했다.
고령층 전체를 보면 노동시장에서 떠난 사람이 많다. 55세 이상 가운데 60.9%는 노동시장에 참여하지 않고 있었으며 37.9%는 취업 상태, 1.2%는 실업 상태였다.
85세 이상이 되면 상황이 달라졌다. 단독주택 거주 비율은 58%로 낮아졌다. 반대로 아파트나 콘도 등 다가구주택 거주 비율은 나이가 많아질수록 높아졌다. 55~74세에서는 약 15%였던 다가구주택 거주 비율이 85세 이상에서는 22.2%까지 상승했다.
요양시설 등을 포함하는 집단거주시설에 사는 비율도 연령과 함께 크게 증가했다. 55~74세에서는 2% 미만이었지만 85세 이상에서는 9.7%에 달했다. 즉 고령층 대부분이 상당한 나이까지 일반 주택에 계속 거주하지만 85세를 넘어서면서 주거 형태의 변화가 뚜렷해졌다.
55세 이상 주택 소유자 가운데 55%는 모기지나 주택대출 없이 집을 완전히 소유하고 있었다. 나이가 많아질수록 모기지가 없는 비율은 급격히 상승했다. 55~64세 주택 소유자 가운데 집을 완전히 소유한 비율은 약 41%였지만, 65~74세에서는 58%, 75~84세에서는 69%로 올라갔다. 85세 이상에서는 무려 82%가 모기지 없이 집을 소유하고 있었다.
반대로 모기지나 다른 주택대출이 남아 있는 비율은 55~64세에서 거의 59%였지만 85세 이상에서는 약 18%까지 떨어졌다.
문제는 고령층이 소유하고 있는 주택 상당수가 오래됐다는 점이다. 55세 이상 주택 소유자의 약 절반은 1980년 이전에 지어진 집에서 살고 있었다.
구체적으로 24.5%는 1960~1979년에 건축된 주택에 살고 있었으며, 25.4%는 1960년 이전에 지어진 집에 거주했다. 1980~1999년에 건축된 주택의 비중은 27.4%로 가장 높았다. 반면 2000년 이후 지어진 비교적 새로운 주택에 거주하는 고령 가구는 22.6%에 불과했다.
이 같은 구조는 앞으로 주택 리모델링 시장에서 중요한 변화를 가져올 가능성이 있다. 집을 팔고 새로운 주택으로 이사하기보다 현재 집에 계속 거주하려는 고령층이 많기 때문이다. 오래된 집일수록 지붕과 배관, 전기, 냉난방 설비 등의 유지·보수가 필요하고 나이가 들수록 욕실 안전시설과 미끄럼 방지 바닥, 계단 개선, 출입구 단차 제거 등 개조 필요성도 커진다.
실제로 55세 이상 주택 소유자들은 현재 집에서 매우 오랫동안 거주하는 경향을 보였다. 전체의 약 29%가 현재 주택에서 30년 이상 살았고 또 다른 23%는 20~29년 동안 같은 집에서 거주했다. 두 집단을 합하면 55세 이상 주택 소유자의 절반 이상이 현재 집에서 최소 20년 이상 살아온 셈이다.
연령이 높아질수록 장기 거주 현상은 더욱 뚜렷했다. 55~64세 가운데 현재 집에서 30년 이상 거주한 사람은 14%였지만 65~74세에서는 32%로 높아졌다. 75~84세에서는 43%, 85세 이상에서는 56%에 달했다.
85세 이상 주택 소유자의 절반 이상이 한 집에서 최소 30년을 살고 있는 것이다. 이는 살던 집에서 노후 보내기(Aging in Place) 현상이 이미 광범위하게 나타나고 있음을 보여준다.
주택 가치는 연령이 높을수록 상대적으로 낮았다. 주택 가치가 20만 달러 미만이라고 응답한 비율은 55~64세에서 24.0%였지만 85세 이상에서는 29.9%로 증가했다. 반대로 50만 달러 이상의 주택을 소유한 비율은 대체로 연령과 함께 감소했다. 55~64세에서는 33.2%가 자신의 집 가치가 최소 50만 달러라고 응답했지만 85세 이상에서는 26.6%였다.
그러나 집값이 상대적으로 낮다고 해서 고령층의 주택 자산이 적다는 의미는 아니다. 고령층일수록 모기지를 모두 상환한 경우가 훨씬 많기 때문이다. 따라서 상당수 고령자는 매우 높은 연령에 이르러서도 상당한 규모의 순주택자산을 보유하고 있다.
다만 소득 감소에 따른 주거비 부담은 별개의 문제로 나타났다. 55세 이상이 가구주인 가구 가운데 약 75%는 주거비로 가구소득의 30% 미만을 지출했다. 12.8%는 소득의 30~49.9%를 주거비로 사용했고 약 12%는 소득의 절반 이상을 주거비로 지출했다.
특히 소득의 50% 이상을 주거비에 사용하는 '심각한 주거비 부담' 비율은 나이가 많을수록 상승했다. 55~64세 가구에서는 9.6%였지만 65~74세에서는 12.3%, 75~84세에서는 14.3%로 높아졌으며 85세 이상에서는 18.0%에 달했다. 85세 이상 가구의 거의 5가구 중 1가구가 소득의 절반 이상을 주거비에 사용하고 있는 셈이다.
이 같은 현상은 고령층의 소득 감소와 맞물려 있다. 55~64세 주택 소유자의 중위 가구소득은 약 10만5700달러였지만 85세 이상에서는 약 4만5800달러로 절반 이하 수준으로 떨어졌다.
안유회 객원기자