'부산의 센트럴파크' 꿈꾸는 촉진1구역, 법적 악재 딛고 대장주 오를까

서울 부동산 시장이 전세난발(發) 실수요에 힘입어 86주 연속 상승하며 외곽까지 온기가 번지는 반면, 지방 시장에서는 입지와 미래가치에 따른 국지적 쏠림이 빨라지고 있다.
 

[부산시민공원 재정비촉진구역 건축 현장]

부산 정비사업 시장에서 가장 뜨거운 곳은 부산시민공원 재정비촉진구역이다. 최고 60~69층 하이엔드 대단지가 모이는 이곳은 '도심 대형공원 영구 조망'과 '광역 교통망'을 앞세워 부산 내륙의 새로운 최상위 주거 타운을 예고하고 있다.
 
■ 촉진1구역 vs 인접 구역: 진입 장벽과 입지 가치
시민공원 촉진지구(1·2-1·3·4구역)는 약 9,000가구 규모의 하이엔드 브랜드 타운으로 재편되고 있다.
 
촉진1구역(GS건설, 69층, 약 1,870가구)은 시민공원 북측 평지에 자리한다. 초기 조합원 매물 프리미엄(P)은 2억 원대 중후반~3억 원대 초중반이다. 인접한 2-1구역·3구역(P 3억5,000만~4억5,000만 원 이상)보다 진입 장벽이 낮아 투자 가성비가 최대 강점으로 꼽힌다. 다만 전·현 시행사 간 법적 공방은 리스크다.
 
촉진2-1구역(포스코이앤씨 오티에르, 69층, 약 1,900가구)과 촉진3구역(DL이앤씨 아크로, 60층, 약 3,500가구)은 서면역 접근성과 지구 내 최대 단지라는 명성으로 시세를 이끌고 있다. 하지만 높은 프리미엄과 공사비 인상 탓에 초기 매수 부담이 크다.

 
■ 외국인 방문 열풍과 부전역 복합환승
부산은 K-컬처와 관광 인프라 확대로 외국인 관광객과 장기 체류자가 빠르게 늘고 있다. 이 흐름은 촉진지구의 가치를 끌어올리는 배후 동력이 되고 있다.
 
촉진지구는 외국인 유동인구가 몰리는 서면·부전시장 상권과 도보로 이어져 도심 인프라 확충이 빨라지고 있다. KTX·SRT, 동해선, 부전-마산 복합열차, 부산형 차세대 급행철도(BuTX)가 모이는 부전역 복합환승센터가 완성되면 가덕도 신공항과 지방 주요 도시로의 접근성도 크게 개선된다.
 

[부산시민공원 재정비촉진구역 조감도]

뉴욕 센트럴파크나 도쿄 도심 공원 인근의 하이엔드 주거지처럼, '대형 공원 조망, 초고층 커뮤니티, 광역 교통망'을 갖춘 촉진지구는 고소득 장기 체류자와 국내외 자산가의 수요를 흡수할 자산으로 평가받는다. 그러나 핵심 사업장인 촉진1구역(GS건설 자이)이 수백억 원대 사업권을 둘러싼 검찰 재수사 국면을 맞았다. 시장은 이를 촉진지구 전체의 가치 상승 속도를 좌우할 분수령으로 보고 있다.
 
■ "재수사 윤곽 드러나는 올해 말~내년 상반기가 관망·매수 적기"
부산시민공원 일대가 서울 핵심 정비사업장처럼 가치 재평가를 앞당기려면 촉진1구역의 사업권 적법성 문제부터 풀려야 한다.
 
쟁점은 원시행사 측의 고소 사건이다. 원시행사는 "현 시행사로 사업권을 넘기는 과정에서 무권한자에 의해 수백억 원대 위법 계약이 체결됐다"고 주장했다. 경찰은 1차로 불송치(혐의없음) 결정을 내렸지만, 전 시행사 측의 이의신청으로 현재 검찰이 계약 적법성과 자금 흐름을 재수사하고 있다.
 
서류 검토와 자금 추적 기간을 고려하면 검찰의 판단은 올해 말에서 내년 상반기 사이 윤곽이 드러날 전망이다. 현 시행사가 행정 실무와 시공사 협의를 주도하고 있어 당장 사업이 멈출 가능성은 낮다. 다만 기소 여부와 민사 소송 결과에 따라 분쟁이 길어지면 사업 일정 지연과 추가분담금 발생 리스크가 있다.
 
전문가들은 지금은 무리한 조기 매수보다 사법적 불확실성이 걷히는 시점을 노리는 '단계별 접근'을 권한다. 먼저 검찰 처분 결과가 나오는 올해 말~내년 상반기 사이 수사 경과를 확인한 뒤 매수 여부를 정하는 것이 안전하다. 또 조합원 감정가와 프리미엄 외에 초고층 공사비 상승에 따른 추가분담금 변동 가능성까지 반영해야 한다. 그 총 진입 비용을 인근 준공 신축(래미안어반파크 등 7억~8억 원대)과 비교해 이점을 꼼꼼히 따져야 한다.
 
법적 악재라는 터널을 벗어나는 순간, 촉진1구역은 뛰어난 가성비와 입지 잠재력을 바탕으로 부산 최고층 랜드마크로서 제값을 빠르게 찾아갈 것으로 보인다. 

정현식 기자