모기지 이자율 7.28%···파장 확산
새로운 가격대·협상력 등장 가능
프레디맥(Freddie Mac)에 따르면 10월 1일 기준 미국의 30년 고정 모기지 평균 금리는 7.28%까지 상승했다. 전주의 7.03%에서 불과 일주일 만에 0.25%포인트가 올랐으며, 이는 최근 4년 동안 가장 큰 주간 상승폭이다. 7.28%라는 금리 자체도 거의 3년 만에 가장 높은 수준이다.
새로운 가격대·협상력 등장 가능
더 놀라운 것은 상승 속도다. 9월 초까지만 해도 6%대 중 후반에 머물던 모기지 금리가 불과 몇 주 사이 7%를 훌쩍 넘어섰다.
주택시장이 새로운 환경에 적응할 시간도 없이 금융비용이 빠르게 증가한 것이다. 이번 금리 상승의 배경에는 미국 국채금리 상승과 여전히 잡히지 않는 인플레이션 우려가 있다.
예상보다 강한 미국 경제와 높은 물가가 지속되면서 시장에서는 연방준비제도의 금리 정책이 예상보다 더 강하게 유지될 수 있다는 전망이 커졌다. 여기에 국제 정세와 에너지 가격에 대한 불확실성까지 겹치면서 장기 국채금리가 상승했고, 모기지 금리도 함께 영향을 받고 있다.
특히 캘리포니아에서는 7%가 넘는 금리가 갖는 의미가 다른 지역보다 훨씬 크다. 이유는 높은 주택가격 때문이다. 예를 들어 100만 달러짜리 주택을 20% 다운하고 80만 달러를 융자받는다고 가정해 보자. 30년 고정금리 6.5%라면 원금과 이자만으로 월 페이먼트가 약 5,057달러다. 금리가 7.28%가 되면 약 5,479달러로 증가한다. 같은 집을 사는데 매달 약 422달러, 1년이면 5,000달러 이상을 더 부담해야 한다. 여기에 재산세와 보험료, HOA가 있다면 실제 주거비 부담은 더욱 커진다.
그렇다고 금리 상승이 곧바로 집값 폭락으로 이어진다고 단정할 수는 없다. 캘리포니아는 여전히 주택 공급이 제한적이고, 낮은 금리로 기존 주택을 보유하고 있는 셀러들이 굳이 집을 팔지 않는 현상도 계속되고 있다.
따라서 가격이 빠르게 무너지기보다는 먼저 거래량과 시장 속도가 영향을 받을 가능성이 크다.
셀러에게도 중요한 변화다. 몇 달 전의 금리를 기준으로 생각했던 바이어의 구매력이 지금은 달라졌기 때문이다. 같은 바이어라도 받을 수 있는 융자금액이 줄어들 수 있고, 결국 가격 협상에 더 민감해질 수밖에 없다.
현재 시장에서는 과거의 가격이나 주변 리스팅 가격보다 지금 이 금리에서 바이어가 실제로 감당할 수 있는 가격이 더욱 중요해지고 있다. 반대로 현금 비중이 높은 바이어에게는 새로운 기회가 생길 수도 있다.
융자를 필요로 하는 경쟁 바이어가 줄어들고 매물이 시장에 머무는 기간이 길어진다면 협상력은 오히려 높아질 수 있기 때문이다. 같은 7.28%의 금리도 모든 바이어와 셀러에게 똑같은 영향을 주는 것은 아니다. 이번 금리 상승에서 가장 주목해야 할 것은 7.28%라는 숫자 하나가 아니다.
시장이 예상했던 방향이 불과 한 달 만에 바뀌었다는 점이다. 부동산 시장은 어느 정도 높은 금리에는 적응할 수 있지만, 시장이 가장 어려워하는 것은 급격한 변화와 불확실성이다.
금리가 다시 안정된다면 대기하고 있는 수요가 돌아올 수 있다. 반대로 7%대가 장기화된다면 바이어와 셀러 모두 새로운 가격 기준에 적응해야 할 것이다. 한 달 전의 계산이 더 이상 맞지 않는 시장이 됐다. 지금은 과거의 가격이 아니라, 오늘의 금리로 다시 계산해야 하는 시점이다.
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제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills