K붐타고…LA 초호화 콘도 '한국식 선분양' 도입

2029년 완공 원 베벌리힐스 자금 조달에 활용
구매자 대상 연 5% 채권 발행, 분양가 30% 규모
한국 선분양제와 유사…상환순위 낮아 투자 위험

베벌리힐스에 건설 중인 초호화 주거단지 ‘원 베벌리힐스’의 조감도. [업체 제공]

전국에서 가장 비싼 부동산 개발사업 중 하나로 꼽히는 베벌리힐스의 100억 달러 규모 초호화 복합단지 개발사업이 한국의 선분양 방식으로 자금 조달에 나서 화제가 되고 있다.
 
월스트리트저널(WSJ)에 따르면 런던에 본사를 둔 투자회사 케인(Cain)은 베벌리힐스에서 추진 중인 ‘원 베벌리힐스’ 개발사업의 콘도 구매자들을 대상으로 지난해 초부터 연 5% 수익률을 제공하는 ‘파운더 본드’라는 채권을 발행하고 있다.
 
개발업체 측은 채권 구매는 의무사항이 아니지만, 구매자들에게 투자 수익을 얻는 동시에 자신들이 입주할 주택의 건설에 참여할 기회라고 설명하고 있다.
 
현재까지 콘도 구매 계약을 체결한 고객들은 모두 채권 투자에도 동의했으며, 투자 규모는 콘도 분양가격의 약 30%에 달하는 것으로 알려졌다.
 
케인이 이 같은 방식으로 조달한 자금은 현재 약 3억5000만 달러이며, 향후 16억 달러 이상으로 확대하는 것이 목표다.
 

이 같은 자금 조달 방식은 한국에서 보편화된 아파트 선분양제도와 유사한 측면이 있다.  
 
한국에서는 건설사가 아파트 완공 전에 분양계약을 체결하고 구매자들로부터 받은 계약금과 중도금을 공사비에 활용한다.
 
한국에서는 개발사가 분양대금을 직접 활용하는 반면, 가주에서는 구매자의 계약금을 건설비로 사용하는 것이 금지돼 있어 별도의 채권을 발행하는 방식을 택했다.  
 
다만 이러한 자금 조달 방식은 구매자들에게 상당한 투자 위험을 안길 수 있다는 지적도 나온다.
 
원 베벌리힐스 개발사업에는 이미 JP모건이 주도하는 28억 달러 규모의 선순위 대출과 부동산 투자회사 VICI프로퍼티스가 제공한 15억 달러의 메자닌(중간순위) 대출이 포함돼 있다.
 
반면 콘도 구매자들이 보유한 파운더 본드는 이들 대출보다 상환 순위가 낮다. 사업이 중단되거나 개발업체가 재정적 어려움에 빠질 경우 구매자들은 입주 예정이던 콘도를 확보하지 못하는 것은 물론, 별도로 투자한 채권 원금까지 잃을 수 있다.
 
개발사 측은 채권 투자금이 없더라도 사업을 완공할 충분한 자금을 확보하고 있다는 입장이다. 다만 구매자들로부터 조달한 채권 자금은 업체가 당초 투입하기로 한 자기자본 일부를 대체하는 데 사용할 것으로 알려졌다.
 
한편 약 17.5에이커 부지에 조성되는 원 베벌리힐스는 2029년 완공을 목표로 초호화 콘도 약 150가구와 호텔 스위트룸 78개, 돌체앤가바나 등 명품 브랜드 매장, 고급 레스토랑, 대규모 식물원 등을 갖춘 복합단지로 개발된다. 콘도는 세계적인 최고급 호텔 운영업체 아만(Aman)이 관리한다.
 
이 단지의 콘도 분양가격은 1500만 달러부터 시작하며, 지난 7월에는 한 구매자가 2억 달러에 판매될 예정인 펜트하우스를 예약하기도 했다. 거래가 최종 성사되면 기존 LA 지역 콘도 최고 거래가격인 3920만 달러를 크게 뛰어넘는 신기록이 된다.

우훈식 기자