장기 리스·우량 크레딧 중요성 커져
기관도 안정적 현금흐름 매물 주목
10월 첫 주, NNN 투자자의 책상 위에 일곱 개의 뉴스가 올랐다. 맥도날드의 85억 달러, 모기지 7.28%, 그러나 투자율은 6.82%, 두 건의 대형 세일리스백, 치킨 체인의 질주, 칙필레의 역주행 선언, 외식 트래픽의 경고 등. 서로 달라 보이지만 묻는 건 하나다. 이 매물의 임대료를 10년, 15년 책임질 사람은 누구인가. 금리 7% 시대에 현금흐름의 주인을 묻는 건 선택이 아니라 필수다.
기관도 안정적 현금흐름 매물 주목
뉴스는 매일 쏟아지지만, 투자자가 붙잡아야 할 실은 생각보다 단순하다. 맥도날드는 9월 23일 투자자의 날에서 2036년까지 가맹점 지원 85억 달러를 선언했다. AI 드라이브스루, 멤버십 등급제, 단백질 메뉴가 3대 축이다. 영업이익률은 2025년 46.1%에서 2030년 50%대 초중반이 목표다. 그런데 시장은 냉정했다. 발표 당일 주가는 5% 가까이 급락, 2025년 4월 이후 최대 낙폭을 기록했다. 85억 달러를 쓰는데 손님은 안 온다는 계산이다. 멤버십 2억2000만 단골의 재방문과 단백질 메뉴가 승부수지만, 손님이 와야 계산이 선다.
30년 모기지 7.4%로 2023년 11월 이후 최고치이다. 9월 신규 고용은 2만9000명, 예상(8만4000명)의 3분의 1. 연준의 10월 금리 동결 확률은 86%까지 올라갔다. 융자를 동원한 바이어들에게는 셈법이 복잡해졌지만, 올캐시 바이어에게는 경쟁자가 줄어드는 구간이기도 하다.
2분기 싱글테넌트 넷리스 평균 투자율은 6.82%(리테일 6.60%). 공급은 전 분기 대비 12.5% 늘었지만 투자등급 크레딧 매물은 리테일 재고의 10%도 안 된다. 그래서 맥도날드·칙필레 그라운드리스는 4.45% 안팎에 거래된다. 마커스 밀리챕의 3분기 보고서는 더 솔직하다. 거래 건수는 역대 최고, 매수자의 73%가 개인 투자자. 리스 잔여 5년 미만은 평균 7.4%, 15년 이상은 5.9%. 시장이 묻는 건 입지가 아니라 누가, 얼마나 오래 임대료를 내는가다.
기관들이 움직이고 있다. 게티 리얼티가 편의점 체인 리퓨얼의 41개 매장을 2억6100만 달러에 사들였다. 초기 20년 리스, 5년마다 임대료 인상 조건. 리퓨얼은 단숨에 게티의 세 번째로 큰 테넌트가 됐다. 9월 25일엔 패밀리 달러의 47개 매장(19개 주) 7470만 달러 세일리스백이 기관투자자에게 넘어갔다. 올해 두 번째 대형 거래다. 불황형 리테일의 안정적 현금흐름에 기관이 돈을 건다는 신호다.
금리 7%대에서는 레버리지의 매력이 사라진다. 대신 경쟁자가 줄어든 지금, 테넌트 크레딧이 확실한 매물을 고르는 눈이 곧 수익률이다. 리스 잔여 10~15년 이상, NNN 표기 뒤 지붕·외벽·주차장 수리비 부담 조항, 임대료의 시세 대비 적정성, 매장 매출 대비 임대료 8% 이하, 임차인·보증인 재무와 가맹본부 분쟁 이력. 다섯 가지를 매물마다 대입해보라. 좋은 매물은 기다려주지 않는다. 다만 승리하는 건 서두르는 사람이 아니라 제대로 보는 사람이다.
▶문의: (213) 626-9790
해리 정 / 한바다 부동산 대표