감정가·리스 따라 추가 현금 필요
상환 후 운영·비상자금도 따져야
최근 SBA 융자기관들이 10% 다운페이먼트로 사업체를 인수할 수 있다는 점을 내세워 홍보하면서 바이어들로부터 이런 질문을 자주 받는다. “가용 현금이 15만 달러 정도 있습니다. SBA 융자를 받아 150만 달러짜리 사업체를 사고 싶은데, 가능할까요?”
상환 후 운영·비상자금도 따져야
구매가격의 10%만 계산하면 가능해 보인다. 그러나 사업체를 살 수 있다는 것과 인수 후 안정적으로 운영할 수 있다는 것은 별개의 문제다. SBA 융자는 적은 자기자본으로 사업체 인수의 기회를 넓혀주는 유용한 수단이다. 다만 ‘10% 다운’이 모든 바이어에게 보장되는 조건은 아니다. 실제 자기자본 요구액은 거래 구조와 융자기관의 심사에 따라 달라진다. 구매대금 외에 클로징 비용, 재고, 임대보증금과 초기 운영자금까지 고려하면 준비해야 할 현금은 예상보다 커질 수 있다.
낮은 다운페이먼트의 장점은 현금을 남겨둘 수 있다는 데 있다. 인수 직후 장비가 고장 나거나 매출이 일시적으로 줄어도 여유자금이 있으면 대응할 수 있다. 반대로 보유 현금을 전부 다운페이먼트에 넣고, 빌릴 수 있는 한도까지 구매가격을 높이면 작은 변수에도 거래와 운영이 흔들린다. 같은 10% 다운이라도 충분한 현금을 남기는 선택과 가진 돈을 모두 쓰는 선택은 전혀 다르다.
첫 번째 변수는 사업체 감정가다. 셀러와 바이어가 합의한 가격을 융자기관도 그대로 인정하는 것은 아니다. 감정 결과와 심사에 따라 예상한 대출액이 줄면 추가 현금을 마련하거나 가격을 재협상해야 할 수 있다. 셀러는 이미 합의한 가격을 낮추고 싶지 않고, 바이어는 부족한 자금을 채우기 어렵다. 계약 전에는 보이지 않던 자금의 빈틈이 이때 당사자 간 갈등으로 드러난다.
셀러가 오퍼 가격만 보지 않는 이유도 여기에 있다. 같은 가격이라면 예상 밖의 추가 자금을 감당할 수 있는 바이어가 거래를 마칠 가능성이 높다고 판단할 수 있다. 그렇다고 10% 다운 오퍼가 무조건 불리한 것은 아니다. 자금증명과 융자기관의 사전 검토, 관련 업종 경험, 인수 후 남는 현금을 보여주면 셀러의 우려를 줄일 수 있다.
그러나 가장 오래 남는 부담은 거래가 끝난 뒤 매달 갚아야 할 원금과 이자다. 가령 150만 달러짜리 사업체를 사면서 15만 달러를 넣고 135만 달러를 빌린다고 하자. 연 10%, 10년 원리금 균등상환을 가정하면 월 상환액은 약 1만7800달러, 연간 약 21만4000달러다. 이는 현재 금리 견적이 아니라 부담을 설명하기 위한 가정이다.
그 사업체의 연간 오너 수익을 뜻하는 SDE가 30만 달러라면 대출 상환 후에는 약 8만6000달러가 남는다. 여기에서 세금과 생활비, 장비 교체와 예상하지 못한 지출까지 감당해야 한다. 더욱이 SDE에는 기존 오너의 급여나 일회성 비용을 더한 금액이 포함될 수 있어, 표시된 수익이 새 주인의 통장에 그대로 남는 것도 아니다. 매출이 조금만 감소해도 체감하는 부담은 훨씬 커질 수 있다.
따라서 계약 전에는 세 가지를 계산해볼 필요가 있다. 인수에 필요한 비용을 모두 지급한 뒤 현금이 얼마나 남는지, 매출이 예상보다 10~15% 줄어도 원리금을 갚을 수 있는지, 상환 후 생활비와 비상자금을 확보할 수 있는지를 계산해봐야 한다. 구체적인 대출 조건은 해당 융자기관에 확인하고, 수익 계산은 재무자료를 바탕으로 검증해야 한다.
다운페이먼트를 무조건 늘리는 것도 정답은 아니다. 대출을 줄이려다 운영자금까지 소진하면 또 다른 위험을 만든다. 중요한 것은 다운 비율 자체가 아니라 부채와 보유 현금, 실제 수익 사이의 균형이다. 사업체 인수의 기준은 얼마나 큰 사업체를 살 수 있느냐가 아니라, 대출을 갚고도 안정적으로 운영할 여유가 남느냐여야 한다.
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사이먼 조 / 레드 포인트 부동산 비즈니스 브로커