[상법] 이웃 간 경계 분쟁

담장의 설치와 수리는 ‘균등 부담’
재산세 안냈으면 소유권 취득 불가

주택을 소유하다 보면 이웃과의 경계 문제로 분쟁이 생기는 경우가 의외로 많다. 낡은 담장을 새로 세우면서 비용 분담을 두고 다투거나, 주택을 팔려고 측량을 해 보니 이웃의 담장이나 차고가 내 땅을 몇 피트 침범하고 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되기도 한다.  
 
먼저 경계선 담장의 비용 문제이다. 캘리포니아 민법 제841조, 이른바 ‘좋은 이웃 담장법(Good Neighbor Fence Act)’은 인접한 토지 소유자들이 경계 담장으로부터 동등한 혜택을 받는 것으로 추정하고, 담장의 합리적인 설치, 유지 및 교체 비용을 균등하게 부담하도록 하고 있다. 다만 담장 공사를 하려는 소유자는 공사 최소 30일 전에 이웃에게 서면으로 통지해야 한다. 통지서에는 비용을 균등하게 부담한다는 법적 추정, 담장의 문제점과 해결 방안, 예상 비용, 비용 분담 방식, 공사 일정을 기재해야 한다. 이러한 통지 없이 일방적으로 공사를 한 후 비용의 절반을 청구하면 분쟁이 생기기 쉽다.
 
균등 부담은 추정일 뿐이므로 상대방이 반증할 수 있다. 예를 들어 담장이 주로 한쪽의 필요나 미관상의 취향 때문에 고가로 설치되었거나, 비용이 담장으로 인한 부동산 가치 상승분을 크게 넘거나, 이웃에게 과도한 재정적 부담이 되는 경우에는 법원이 이웃의 분담액을 줄이거나 면제할 수 있다. 따라서 담장 공사 전에는 견적서를 이웃과 공유하고, 가능하면 비용 분담에 관한 합의를 서면으로 남겨 두는 것이 좋다.
 
다음은 이웃의 구조물이 내 땅을 침범한 경우이다. 경계선은 등기 서류와 측량도면에 따라 결정되며, 오래된 담장의 위치가 실제 경계선과 일치한다는 보장은 없다. 침범이 확인되면 원칙적으로 소유자는 침범한 구조물의 철거를 청구할 수 있다. 그러나 법원은 침범이 고의가 아니고, 철거로 인한 상대방의 손해가 매우 큰 반면 침범당한 쪽의 피해는 상대적으로 작다면, 철거 대신 손해배상을 명하면서 그 부분을 계속 사용할 수 있는 권리, 즉 형평법상의 지역권(Equitable Easement)을 인정하기도 한다. 침범 사실을 알고도 오랫동안 방치하면 이러한 판단에 불리하게 작용할 수 있으므로, 측량을 통해 침범을 확인했다면 신속하게 대응해야 한다.
 
많은 분들이 “이웃 땅을 5년 이상 사용하면 내 땅이 된다”고 알고 있는데, 이는 절반만 맞는 이야기이다. 캘리포니아에서 시효취득(Adverse Possession)으로 소유권을 취득하려면 소유자의 허락 없이, 공개적으로, 5년 이상 계속하여 점유해야 할 뿐 아니라, 민사소송법 제325조에 따라 그 기간 동안 해당 토지에 부과된 재산세를 모두 납부했어야 한다. 경계선 부근의 좁은 땅은 원래 소유자의 필지에 포함되어 재산세가 부과되므로, 점유자가 별도로 재산세를 납부한 경우는 거의 없다.  
 

반면 소유권이 아닌 사용권, 즉 시효에 의한 지역권(Prescriptive Easement)은 재산세 납부 요건이 없어 더 자주 문제된다. 이웃이 소유자의 허락 없이 공개적으로 5년 이상 계속하여 내 땅을 통로나 진입로로 사용해 왔다면, 그 범위 내에서 계속 사용할 권리가 인정될 수 있다. 다만 이는 통행과 같은 제한적인 사용권일 뿐이며, 담장을 둘러 사실상 땅을 독점하는 형태의 사용은 실질적으로 소유권을 빼앗는 결과가 되므로 법원은 이를 지역권으로 인정하는 데 매우 신중하다.
 
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이승호 변호사 Lee & Oh