세금보고 소득이 부족해도 가능한 투자용 주택 융자 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 스몰 비즈니스를 운영하는 자영업자다. 여유 자금이 생겨 투자용 부동산을 하나 장만하려고 하는데, 매년 세금보고 시 비즈니스 비용 처리를 많이 하다 보니 장부상 개인 소득(Net Income)이 낮게 잡혀 은행에서 일반 융자를 거절당했다. 현금 흐름과 신용점수는 좋은 편인데, 복잡한 세금보고서(Tax Return) 없이 투자용 주택을 구입할 방법은 없는지 알고 싶다.
 
▶답= 스몰 비즈니스를 운영하는 많은 한인 자영업자가 겪는 흔한 딜레마 중 하나다. 합법적인 비용 처리(Write-off)를 통해 매년 납부해야 할 세금을 줄이는 데는 성공했지만, 막상 부동산을 구입하기 위해 주택 융자를 신청할 때는 부족한 서류상 소득 때문에 심사에서 탈락하는 경우가 빈번하다.
 
이처럼 다운페이먼트 자금은 충분하지만 개인 소득 증명이 어려운 자영업자나 투자자들에게 좋은 대안이 될 수 있는 것이 바로 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 론이다.
 
DSCR 론의 가장 큰 특징은 일반적으로 차입자의 개인 소득 증명 서류인 세금보고서, W-2, 급여명세서 등을 통한 소득 심사 대신 투자용 부동산의 렌트 수입을 중심으로 융자 가능 여부를 판단한다는 점이다.
 
심사 방식은 비교적 간단하다. 해당 주택에서 예상되는 월 렌트 수입을 월 모기지 비용인 원금, 이자, 재산세, 주택보험료 및 해당되는 HOA 비용과 비교한다.
 

예를 들어 새로 구입할 집의 월 모기지 비용이 3,500달러로 계산될 때, 대출기관이 의뢰한 감정평가(Appraisal) 등을 통해 확인된 적정 월 렌트비가 3,500달러 이상이라면 DSCR 1.0 이상에 해당한다. 다만 실제 승인에 필요한 비율은 대출기관마다 다르며, 신용점수와 다운페이먼트 등 다른 심사 조건도 충족해야 한다.
 
이 프로그램은 서류 준비가 번거로운 비즈니스 오너뿐 아니라 이미 여러 채의 투자용 주택을 보유하고 있어 개인 소득 대비 부채(DTI) 비율이 한도에 달한 전문 부동산 투자자들에게도 유용한 틈새 상품이다.
 
하지만 주의해야 할 제약 조건도 있다. DSCR 론은 투자 목적의 상품이므로 본인이 직접 거주하는 주거주용(Primary Residence) 주택 구입에는 사용할 수 없다.
 
또한 일반 컨벤셔널(Conventional) 론에 비해 이자율이 다소 높게 책정되는 경우가 많으며, 일반적으로 20% 안팎 또는 그 이상의 다운페이먼트가 요구된다. 구체적인 조건은 대출기관과 프로그램에 따라 달라진다.
 
비즈니스 세금보고상 소득이 부족하다고 해서 부동산 투자의 기회마저 포기할 필요는 없다. DSCR 론을 통해 임대 수익이라는 부동산 본연의 가치를 활용하면 새로운 투자 기회를 마련할 수 있다. 따라서 융자 전문가와 상담해 정확한 승인 가능 금액과 이자율을 산출해 보는 것이 바람직하다.
 
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