[데이비드 르빈· A.J. 아가왈의 마켓 나우] AI-전자상거래 융합이 바꾸는 부동산 시장
데이비드 르빈 블랙스톤 글로벌 부동산 부문 공동대표, A.J. 아가왈 블랙스톤 BREIT 사장
인간이 일하고, 소비하고, 생활하는 방식이 달라지면서 물리적 공간의 가치도 달라진다. 이런 변화를 읽고 구조적 변화의 중심, 즉 ‘승자의 편’에 선 자산에 선별적으로 투자하는 것이 AI시대 투자 핵심이다. 최근 글로벌 부동산 시장은 긴 회복 사이클의 초기 단계로 접어들고 있다. 특히 미국은 회복 사이클상 매우 낮은 지점에 있지만, 탄탄한 수요와 맞물리면서 부동산 투자에 유리한 수요-공급 환경이 조성되고 있다. 예를 들면, 물류창고의 경우 새로운 공급이 고점과 견줘 60~70% 줄었다. 높아진 건설비 부담 등으로 공급이 수요를 맞추지 못하는 상황이 당분간 이어질 전망이다.
최근 전자상거래는 AI가 로보틱스 기술과 결합하면서 소비자의 구매 패턴과 주기 등을 학습해 자동으로 물품을 주문하는 에이전틱 이커머스(Agentic E-commerce)라는 새로운 형태로 진화하기 시작했다. 그런데 AI가 주문을 대신하는 시대에도 상품은 공간에 보관되고 출고되어야 한다. 자동화한 주문이 늘어날수록 물류창고 수요 역시 증가할 전망이다. 실제로 전자상거래 매출이 10억 달러(약 1조3300억원) 늘어날 때마다 물류창고 면적은 약 9만3000㎡ 정도 추가돼야 하는 것으로 나타났다. 동시에 소비자를 대신하는 에이전틱 이커머스가 낸 주문을 처리하는 과정은 클라우드 인프라를 기반으로 이뤄진다. 이 인프라는 땅 위에 실재하는 데이터센터여서 부동산 수요 증가로 이어지기 마련이다.
올해 빅테크 하이퍼스케일러 기업들의 설비투자 규모가 약 8000억 달러에 이를 전망이다. 상당 부분이 데이터센터 구축에 투입되고 있다. 반면, 미국 데이터센터 입주율은 99%에 이른다. 여유 공간이 단 1% 수준이다. 수요가 넘쳐나고 있는 셈이다. 이처럼 물류창고와 데이터센터 인기는 일시적 트렌드가 아니라 ‘승자의 편’에 서 있는 자산이다. 구조적 변화의 흐름 속에서 지속해서 혜택을 받는 자산이란 얘기다. 다만, 중요한 것은 투자자의 선별 능력이다. 메가 트렌드가 무엇인지를 읽어내는 역량이 더욱 중요하다.