높은 이자에 다운페이 조달 어려움
부자들은 사고 중산층은 기다린다
최근 미국 부동산 시장에서 흥미로운 현상이 나타나고 있다. 같은 경제 상황과 높은 모기지 금리 속에서도 일부 바이어들은 여전히 적극적으로 주택을 구입하는 반면, 다른 한편에서는 내 집 마련을 포기하거나 무기한 연기하는 사람들이 늘어나고 있다.
부자들은 사고 중산층은 기다린다
같은 부동산 시장에 있지만 전혀 다른 현실을 경험하고 있는 것이다. 최근 경제 전문가들은 이러한 현상을 ‘K자형 경제(K-shaped Economy)’라는 개념으로 설명하고 있다. 알파벳 K처럼 경제가 서로 다른 두 방향으로 움직인다는 의미다.
자산과 충분한 소득을 가진 계층은 경제 성장의 혜택을 누리는 반면, 중산층과 저소득층은 높은 생활비와 금융비용으로 점점 더 큰 부담을 겪는 구조다. 이러한 양극화는 이제 미국 부동산 시장에서도 뚜렷하게 나타나고 있다. 특히 캘리포니아에서는 이러한 차이가 더욱 크게 느껴진다.
주택가격 자체가 전국 평균보다 높기 때문에 모기지 금리가 조금만 변해도 구매자의 부담은 크게 달라진다. 그러나 현금 구매자나 충분한 자산을 보유한 바이어에게는 높은 금리가 상대적으로 큰 문제가 되지 않는다. 오히려 경쟁이 줄어든 시장에서 좋은 부동산을 선택하고 가격을 협상할 수 있는 기회가 되기도 한다.
반면 일반적인 중산층 바이어들에게는 상황이 다르다. 주택 구입을 위해 오랫동안 다운페이먼트를 준비했더라도 높은 금리와 재산세, 보험료, HOA 비용까지 고려하면 실제로 감당할 수 있는 주택가격은 크게 낮아진다. 특히 처음 집을 구입하려는 젊은 세대에게는 주택 소유 자체가 점점 더 어려운 목표가 되고 있다. 이러한 현상은 단순히 소득 차이만의 문제가 아니다. 이미 주택을 소유하고 있는 사람과 아직 소유하지 못한 사람 사이의 자산 격차도 중요한 원인이다. 과거 낮은 가격에 주택을 구입한 소유자들은 그 동안 상승한 자산 가치와 낮은 모기지 금리의 혜택을 누리고 있다. 반면 지금 처음 시장에 진입하려는 바이어들은 높은 주택가격과 금융비용을 동시에 감당해야 한다. 같은 지역에서 같은 소득을 벌더라도 주택 소유 여부에 따라 경제적 출발점이 크게 달라지는 것이다.
이는 단순한 거래량 감소보다 더 근본적인 문제를 보여준다. 앞으로 캘리포니아 부동산 시장에서는 지역별 가격 차이뿐 아니라 구매 계층에 따른 시장의 차이도 더욱 중요해질 가능성이 있다. 현금 비중이 높은 고가 주택시장과 모기지 의존도가 높은 일반 주택시장은 같은 경제 환경에서도 서로 다른 움직임을 보일 수 있다. 따라서 전체 시장이 좋다거나 나쁘다는 단순한 평가만으로는 실제 상황을 설명하기 어려워지고 있다.
더 큰 문제는 이러한 양극화가 장기적으로 주택 소유 기회의 격차를 확대할 수 있다는 점이다. 주택은 단순히 거주하는 공간이 아니라 미국 가계가 자산을 축적하는 중요한 수단이다.
주택을 보유한 사람은 장기적인 자산 가치 상승의 혜택을 누릴 수 있지만, 시장에 진입하지 못한 사람은 그 기회를 얻기 어렵다. 결국 부동산 시장의 양극화는 세대 간 자산 격차로까지 이어질 수 있다.
지금 미국 부동산 시장을 이해할 때 중요한 것은 집값이 오르는지 내리는 지만 보는 것이 아니다. 누가 집을 살 수 있고, 누가 시장에서 밀려나고 있는지를 함께 살펴봐야 한다. 같은 LA 부동산 시장에서도 누군 가에게는 지금이 좋은 매물을 찾을 기회이지만, 다른 누군 가에게는 내 집 마련이 더욱 멀어지는 시기다.
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