강남3구만 떨어졌는데…李 “수도권 폭락 걱정하는 쪽도 나와”

“서울 아파트 매물이 급속도로 늘고 있다. 거래량은 급속도로 줄고 있다. 주요 지역의 실제 거래 가격도 놀라울 정도로 떨어지고 있다.”

이재명 대통령이 3일 오전 청와대에서 열린 국무회의에서 발언하고 있다. 청와대사진기자단

이재명 대통령이 지난 3일 국무회의에서 “수도권 주택가격 전망을 두고 폭락을 걱정하는 쪽도 생겨나고 있다”며 한 말이다. “주택가격 상승을 해야 이익을 보는 쪽이 자료 중 일부만 가지고, 한쪽 방향으로 몰아가는 측면이 보인다”며 “정확한 데이터를 국민께 직접적으로 잘 알려주는 게 중요하다”고도 했다. 실제 시장은 어떨까.

①서울 아파트 매물=우선 이 대통령 말처럼 서울 아파트·오피스텔 매물은 크게 늘었다. 고가주택 세 부담을 늘리는 ‘8·3 세제개편안’ 발표일 6만409건이었던 매물은 약 석 달 후인 4일 8만430건으로 33.1% 늘었다.(부동산 빅데이터 업체 아실) 전국 16개 시·도 중 증가율 1위다.

대출 규제로 매수세가 위축된 상황에서 보유세 부담 우려가 영향을 미친 것으로 풀이된다. 다만 매물 증가가 곧 집값 하락을 뜻하지는 않는다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “고가 아파트의 가격 조정과 대출 규제, 보유세 부담, 매수심리 위축이 맞물리면서 거래 숨 고르기 국면으로 진입하는 모습”이라고 말했다.

②거래량=거래량도 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매 거래량은 지난 7월 5864건에서 8월 3605건, 9월 3431건으로 두 달 새 41.5% 줄었다. 다만 감소세는 둔화했다. 7월 대비 8월 감소율은 38.5%였지만, 8월 대비 9월은 4.8%였다.

대출 규제로 매수 여력이 줄었지만 집주인들은 호가를 유지하면서 거래가 위축됐다는 분석이다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “대출 규제로 매도가와 매수가의 간극이 커지고 매수 여력이 있는 소비자가 줄어든 영향일 뿐”이라며 “거래 감소가 곧 가격 하락으로 이어지는 것은 아니다”라고 했다.

박경민 기자

③주요 지역 실거래가격=전통적인 집값 바로미터였던 강남 3구 집값도 최근 하락세다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향을 보면 8월 첫째 주(3일) 대비 10월 넷째 주(26일) 강남구(-3.60%), 서초구(-2.84%), 송파구(-0.88%) 아파트값은 모두 하락했다. 강남·서초구는 12주 연속, 송파구는 8주째 내렸다.

하지만 나머지 22개 자치구는 모두 상승했다. 서울 전체 상승률은 2.03%로 전국(0.99%) 1위였다. 성북구(5.15%), 서대문구(5.13%), 중랑구(4.83%) 등 외곽이 상승세를 주도했다. 수도권으로 넓히면 경기 수원시 영통구(7.18%), 경기 성남시 분당구(5.53%) 등이 서울보다 더 올랐다.

강남 3구만을 ‘주요 지역’이라고 본다면 이 대통령 말은 맞는 셈이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “고가 아파트가 밀집한 강남 3구가 아닌 중산층·서민이 주택 매입을 고려하는 서울 외곽에서는 여전히 집값이 오르고 있다”며 “수도권 주택시장이 안정되거나 하락세로 돌아섰다고 보기는 어렵다”고 말했다.

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매물·거래·가격 모두 사실이지만…“폭락 전조 해석은 무리”

결국 매물 증가와 거래 감소, 강남 3구의 가격 하락은 사실이지만, 이를 수도권 집값 폭락의 전조로 해석하는 것은 별개라는 지적이다. 서울 외곽과 경기 주요 지역에서는 여전히 집값이 오르고 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “기본적인 수급 상황이 폭락을 초래할 수 있는 조건이 아니다”라고 설명했다.

특히 정부 규제로 주택 매매가 위축된 상황에서 일부 지표만으로 하락 전환을 예단해서는 안 된다는 비판도 나온다. 익명을 원한 사립대 교수는 “대출 규제와 실거주 의무로 매매를 제한한 결과가 거래 위축인데, 거꾸로 이런 거래 위축을 폭락의 전조로 보는 것은 앞뒤가 맞지 않다”고 지적했다.



김준영.조현숙([email protected])