[상법] 2026년 개정 보증금 반환법(AB 414)

전자적으로 받으면 반환도 같은 방식
세입자 여러 명이면 체크 전원 명의로

요즘 렌트비를 젤(Zelle)이나 벤모(Venmo), 계좌 자동이체로 받는 집주인이 많다. 그런데 세입자가 이사를 나간 뒤 보증금을 돌려줄 때는 여전히 종이 수표를 우편으로 보내는 경우가 적지 않다. 2026년 1월 1일부터 시행되는 AB 414는 이러한 관행에 변화를 요구한다. 캘리포니아 민법 제1950.5조를 개정한 이 법은 월세나 보증금을 전자적으로 받은 집주인에게 보증금 반환도 원칙적으로 전자적인 방법으로 하도록 규정한다.
 
핵심은 세 가지이다.  
 
첫째, 집주인이 월세나 보증금을 전자이체, 신용카드, 또는 유사한 전자적 방법으로 받았다면, 세입자와 서면으로 다른 방법에 합의하지 않는 한 보증금 잔액도 세입자가 지정한 계좌로 전자이체하여 반환해야 한다. 과거에는 전자이체로 돈을 받고도 반환은 수표로 하는 경우가 흔했는데, 이제는 전자이체가 기본값이 된 것이다.
 
둘째, 집주인은 세입자에게 전자적으로 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 사실을 서면으로 통지해야 한다. 이 통지를 소홀히 하면 추후 분쟁에서 집주인에게 불리하게 작용할 수 있다.  
 
셋째, 보증금 공제 내역을 적은 명세서의 전달 방법도 구체화되었다.  
 

원칙적으로 직접 전달이나 우편으로 보내야 하지만, 세입자와 합의하면 이메일로 보낼 수도 있다.  
 
세입자가 여러 명의 성인으로 구성된 경우, 반환 수표는 성인 세입자 전원의 이름으로 발행하고, 명세서는 그중 한 명에게만 전달해도 무방하다.
 
기존 법의 내용은 그대로 유지된다. 즉 집주인은 임대계약 종료 후 21일 이내에 보증금을 반환하거나 공제 내역을 명세서로 제공해야 하고, 공제할 수 있는 항목은 미지불 임대료, 손상 복구비, 통상적인 마모를 넘어서는 청소비 등으로 제한된다.
 
2024년 시행된 AB 2801에 따라 입주 및 퇴거 시 사진 촬영을 권장하고 공제 산정의 근거를 명확히 남기도록 한 요건도 함께 적용된다는 점을 유의해야 한다.
 
예를 들어 세입자가 매달 렌트비를 온라인 계좌이체로 납부해 왔고 보증금도 같은 방식으로 지불했다면, 이사 후 집주인은 원칙적으로 세입자가 지정한 계좌로 잔액을 이체해야 한다.  
 
집주인이 수표로 반환하고 싶다면, 세입자로부터 그렇게 하겠다는 서면 동의를 미리 받아 두어야 분쟁을 피할 수 있다. 반대로 세입자가 현금이나 수표로 월세를 내 왔다면 이 전자반환 의무는 적용되지 않으며, 종래와 같이 직접 전달이나 우편으로 반환하면 된다.
 
한편 AB 414는 2024년 시행된 보증금 상한 규정과 함께 이해해야 한다. 민법 제1950.5조는 대부분의 주거용 임대의 경우 보증금을 월세 한 달 치로 제한하고 있다. 즉 전자반환 의무가 새로 생겼다고 해서 보증금 상한이나 공제 가능 항목 등 기존 보호 장치가 약화되는 것은 아니며, 오히려 전자금융 시대에 맞추어 반환 절차의 투명성을 높이려는 취지로 이해하면 된다.
 
이번 개정법 시행에 맞추어 리스계약서에 보증금 수령 및 반환 방법에 관한 조항을 추가하고, 세입자에게 전자반환 권리를 알리는 서면 통지서 양식을 준비해 두는 것이 바람직하다.  
 
또한 렌트비와 보증금의 입출금 기록을 전자적으로 보관해 두면, 추후 공제 내역을 둘러싼 분쟁에서도 유리한 증거가 된다. 보증금 반환 절차를 둘러싼 소송은 소액이라도 변호사비 조항에 따라 비용이 커질 수 있으므로, 새 규정에 맞추어 사전에 점검해 두시기 바란다.
 
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이승호 / 변호사 Lee & Oh