일반 HELOC과 리버스 모기지 HELOC, 무엇이 다를까 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]
▶답= 금리가 높은 요즘, 주택 에퀴티를 활용해 현금을 마련하려는 은퇴자들이 HELOC을 고려한다. 기존 1차 모기지의 낮은 금리를 포기하고 현금 인출 재융자를 받기 부담스럽기 때문이다. 다만 일반 HELOC은 소득 증명과 제출 서류가 많고 심사가 까다로워 승인이 쉽지 않을 수 있다. 62세 이상이라면 대안으로 리버스 모기지 HELOC(RM HELOC)을 검토할 수 있다. 일반 HELOC은 충분한 소득 증명이 필요하고, 금융 상황에 따라 은행이 신용한도를 줄이거나 동결할 수 있다. 만기가 최장 30년인 상품도 있지만, 통상 처음 10년의 인출 기간이 끝나면 이후 20년 동안 원금과 이자를 갚아야 해 월 상환액이 크게 늘어날 수 있다. 반면 RM HELOC은 상대적으로 적은 소득으로도 자격을 심사받을 수 있다. 계약 조건을 충족하는 동안 매월 원리금을 갚을 의무가 없으며, 미사용 신용한도는 정해진 방식에 따라 증가할 수 있다. 다만 주택을 주거지로 유지하고 재산세.보험료 등을 납부해야 하며, 이사나 사망 등에는 상환 의무가 발생할 수 있다. 두 상품 모두 상당한 주택 에퀴티가 필요하다. 소득 증명이 가능한 일반 HELOC은 주택 가치의 75~80%까지 대출이 가능한 사례도 있다. RM HELOC의 가능 금액은 나이에 따라 달라지며, 보통 주택 가치의 50~60% 이상을 에퀴티로 보유한 경우 검토할 만하다. 이자율은 상품에 따라 다르지만 두 방식 모두 변동금리형이 있다. 비용은 FHA 보증이 적용되는 RM HELOC이 더 클 수 있다. 특히 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)은 대출액이 아니라 일정 한도 내 주택 평가액을 기준으로 초기 모기지 보험료 2%를 부과한다. 원문에 제시된 평가액 상한은 124만9125달러다. 따라서 소득, 주택 에퀴티, 초기 비용과 상환 조건을 종합해 자신에게 맞는 방식을 전문가와 상담하는 것이 바람직하다.
▶문의: (213)393-6334
스티브 양 프로융자 대표