[부동산 이야기] 차압 위기 주택 소유자 보호 강화

가주 AB 2424법, 경매 45일 연기
정상 매각으로 주택 자산 보전 가능

최근 높은 모기지 이자율과 생활비 상승으로 모기지 상환에 어려움을 겪는 주택 소유자들이 늘어날 가능성이 커지고 있다. 특히 오랜 기간 주택을 소유하며 상당한 자산 가치(Equity)를 축적했음에도 일시적인 재정 문제로 차압(Foreclosure) 위기에 처하는 경우가 있다.
 
이러한 주택 소유자들을 보호하기 위해 가주에서는 2025년 1월 1일부터 AB 2424 법안을 시행하고 있다. 이 법안의 핵심은 차압 경매 이전에 주택 소유자가 정상적인 부동산 매각을 통해 채무를 해결할 기회를 확대하는 것이다.
 
가장 중요한 변화는 차압 경매를 45일 연기할 수 있다는 점이다. 주택 소유자가 경매 예정일 최소 5영업일 전에 공인 부동산 중개인과 체결한 유효한 매각 위임계약(Listing Agreement)을 경매 담당자(Trustee)에게 제출하면, 법적 요건에 따라 경매를 45일 연기할 수 있다. 이후 실제 구매자를 확보하고 일정한 조건을 충족하는 구매계약(Purchase Agreement)을 제출하면 추가 연기도 가능하다.
 
또한 부동산이 지나치게 낮은 가격에 경매로 처분되는 것을 방지하는 장치도 마련됐다. 적용 대상인 1~4유닛 주거용 부동산의 1순위 담보권 차압에서 최초 경매 입찰가격이 공정시장가치의 67%에 미치지 못하면 일정한 절차에 따라 경매가 연기된다. 다만 모든 경매에서 해당 가격이 보장되는 것은 아니다.
 
예를 들어 주택의 시장가치가 100만 달러이고 남은 모기지와 관련 채무가 70만 달러라면, 정상적인 매각을 통해 채무와 거래비용을 정산하고 상당한 자산을 보전할 수 있다. 반면 차압 경매에서는 매각가격에 따라 회수할 수 있는 금액이 줄어들 수 있다.
 

물론 AB 2424가 모든 차압을 막아주는 것은 아니다. 정해진 기한과 법적 요건을 충족해야 하므로 차압 통지서(Notice of Default)를 받았다면 신속하게 대출기관과의 협상이나 부동산 매각 가능성을 검토하는 것이 중요하다.
 
특히 차압 절차가 시작된 이후에는 주택의 현재 시장가치와 남아 있는 모기지 잔액, 연체 이자 및 각종 비용을 정확하게 파악하는 것이 필요하다. 이를 바탕으로 주택 매각 시 실제로 확보할 수 있는 금액을 계산하고, 매각에 필요한 기간도 충분히 고려해야 한다.  
 
또한 매각 위임계약이나 구매계약을 제출할 때는 법에서 정한 전달 방식과 기한을 반드시 확인해야 한다. 서류를 준비했더라도 제출 요건을 충족하지 못하면 경매 연기 기회를 놓칠 수 있기 때문이다. 따라서 부동산 전문가와 법률 전문가의 도움을 받아 상황에 맞는 대응 방안을 미리 마련하는 것이 바람직하다.
 
차압 위기에서 가장 중요한 것은 시간을 놓치지 않는 것이다. 주택을 유지하는 것만이 최선의 선택은 아니다.  
 
때로는 경매 이전에 정상적인 매각을 진행하여 남아 있는 자산을 보호하는 것이 더 현명한 결정일 수 있다. AB 2424를 올바르게 이해하고 활용한다면 어려운 상황에서도 재산상의 손실을 줄이고 새로운 출발을 준비할 수 있을 것이다.
 
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조진욱 / 드림부동산