매년 주택 40만 채 사라진다…수리비 없어 노후화·철거
10년 400만채 자연 감소
전국 주택 부족분과 비슷
주택난 또 다른 이유 지목
전국 주택 부족분과 비슷
주택난 또 다른 이유 지목
매년 주택 40만 채가 노후화로 사라지는 것을 막기 위해 수리비를 지원하자는 목소리가 높아지고 있다.
이를 두고 전문가들은 주택난을 해결하려면 신규 주택 건설 확대뿐 아니라 기존 주택의 수리와 관리를 위한 정책도 시급하다고 강조한다. 특히 저소득층이 거주하는 오래된 주택일수록 수리비를 감당하기 어려워 시장에서 사라질 위험이 크다. 이런 주택은 신규 건설을 통해 대체하기도 쉽지 않다.
민주·공화 양당 의원들은 최근 주택 수리비 부담이 기존 주택의 시장 공급을 가로막고 있다며 대응을 촉구하고 나섰다. 존 페터먼(민주)·신시아 루미스(공화) 연방 상원의원과 니케마 윌리엄스(민주) 연방 하원의원은 최근 주택도시개발부에 서한을 보내 새로운 연방 주택 수리 지원 프로그램을 신속하게 시행할 것을 촉구했다. 의원들은 특히 고령의 주택 소유주들이 작은 집으로 이사하려고 해도 개보수 비용을 감당하지 못해 현재 거주하고 있는 집의 매각을 미루고 있다고 지적했다.
앞으로 본격화할 주택 소유주의 세대교체도 중요한 요소다. 부동산 정보업체 리얼터닷컴의 세대별 주택 승계 보고서는 현재 베이비붐 세대와 침묵의 세대가 소유한 주택 가운데 약 1390만 채가 2036년까지 시장에 나올 것으로 추산한다. 이들 주택이 주택난을 얼마나 해소할지는 상당 부분 주택 관리 상태에 달려있다.
주택은 일반적으로 어느 날 갑자기 상태가 나빠지지 않는다. 지붕과 배관, 전기 등 주요 설비는 오랜 기간에 걸쳐 조금씩 노후화하기 때문에 거주 가능한 상태를 유지하려면 지속적으로 비용이 들어간다. 소유주가 수리비를 감당하지 못하거나 관리할 의지가 없으면 주택은 방치되고 결국 철거되거나 시장에서 사라진다.
어번 인스티튜트 연구진에 따르면 2021년부터 2023년까지 주택 소유주들은 개보수에 약 8250억 달러를 지출했다. 이는 전체 자가 주택의 부동산 가치 중 약 1%에 해당한다.
문제는 수리비를 감당할 경제적 능력이 주택 소유주마다 크게 다르다는 점이다. 하버드대학교 연구에 따르면 1960년 이전에 건설된 주택을 소유한 가구 가운데 소득 상위 20% 가구는 2023년 주택 개량과 수리에 평균 1만2700달러를 지출했다. 반면 소득 하위 20% 가구의 평균 지출액은 3400달러에 그쳤다.
오래된 주택 의존도는 저소득 가구가 더 높다. 2023년 전체 주택 소유주 가운데 약 25%가 1960년 이전에 건설된 주택에 거주했다. 소득 하위 20% 주택 소유주는 이 비율이 29%로 높아졌다. 오래된 주택은 상대적으로 가치가 낮은 경우가 많아 저소득 가구의 주택에서 비중이 높다.
수리비 지출 격차는 실제 주택 상태에서도 확인된다. 2023년 기준 1960년 이전에 건설된 자가 주택 가운데 22% 이상에서 구조적 결함이 발견됐다. 이는 2000년 이후 건설된 주택의 구조적 결함 발생 비율보다 두 배 이상 높다.
필라델피아 연방준비은행은 사람이 거주하는 모든 주택을 수리하려면 1984억 달러가 필요할 것으로 추산했다. 특히 전체 주택 수리 수요에서 저소득 가구의 비중이 상대적으로 높았다.
주택 수리 필요성이 누적되는 동안 저렴한 주택을 구하기는 더욱 어려워지고 있다. 하버드대학교에 따르면 연소득 7만5000달러 이하의 가구가 구매할 수 있는 가격대의 매물은 올해 3월 기준 2019년보다 60% 감소했다. 하버드대학교 연구진은 이를 두고 미국이 주택을 제대로 수리하지 못하고 있다고 지적했다.
연구진은 수백만 가구에 걸쳐 누적되는 수리 지연 비용이 가계 재정과 지역사회의 자산, 국민 건강에 막대한 부담을 초래하고 있지만 이러한 손실은 대부분 제대로 드러나지 않고 있다고 강조했다.
연방 의회는 최근 주택 수리 문제에 대응하기 위한 법적 기반 마련에 나섰다. 지난 7월 법률로 제정된 '21세기 주택으로 가는 길 법안'은 자격을 갖춘 주택 소유주와 임대사업자에게 수리비를 지원하는 연방 시범사업을 2031년까지 운영할 수 있도록 승인했다. 집수리를 지원해 기존 주택을 보존하고 주택 판매를 촉진해 새로운 가구가 기존 주택에 입주할 기회를 늘리는 것이 법안의 목표다. 특히 저렴한 주택이 시장에서 사라지는 것을 막을 수 있다.
주택도시개발부가 2015년부터 2017년까지 동일한 임대주택을 추적한 자료에 따르면 월 렌트비가 500달러 미만인 주택이 시장에서 사라질 가능성은 월 렌트비 1500달러 이상인 주택보다 약 4배 높았다. 이런 주택이 사라지면 가장 큰 타격을 받는 것은 저소득 가구다.
저렴한 기존 주택을 보존해야 하는 또 다른 이유는 이런 주택은 한번 사라지면 신규 건설로 대체하기 어렵기 때문이다. 어번 인스티튜트에 따르면 20만 달러 미만인 주택의 비중은 2016년 39%에서 2025년 13%로 급감했다. 연구진은 토지 가격과 건설비, 금융비용이 상승하면서 건설업체들이 면적이 작고 가격이 낮은 주택을 수익성 있게 공급하기 어려워졌다고 분석했다.
전국주택건설업협회에 따르면 올해 6월 판매된 신규 주택 가운데 30만 달러 미만 주택은 23%에 불과했다. 저렴한 주택이 철거되거나 거주 불능 상태가 되면 같은 가격대의 신규 주택으로 대체하기 어렵다는 의미다. 저렴한 노후 주택 한 채가 시장에서 사라진 뒤 그 자리에 새 주택이 건설되더라도 토지 가격과 건설비 상승으로 가격이 크게 높아진다면 저소득 가구는 집을 마련하지 못한다.
이제 주택 공급만으로 집 부족을 해결하기엔 한계가 있다는 지적이 나온다. 신규 주택 건설 확대와 함께 노후 주택의 수리와 보존을 지원하는 정책을 병행해야 한다는 분석이다.
안유회 객원기자