부동산 판매 후 절세 방법, 1031 Exchange [ASK미국-김원석의 융자조정]

김원석/에이전트

▶문= 최근 부동산 시세의 상승으로 집 매매 후 수익이 생기는 경우가 있습니다. 절세 방법이 있는지요?

▶답= 최근 부동산 매매 후 절세를 위한 양도소득세 1031 Exchange에 대한 질문이 많아지고 있습니다. 부동산 판매 후 이익이 있을 경우 이에 대한 대한 양도소득세를 지불 하여야 하며 투자용이나 거주용 주택 모두 같은 세율을 적용 받습니다.

1년 미만 소유 후 판매를 하여 이익이 남을 경우 개인의 과세 등급(Tax Bracket)에 의한 일반 소득세를 지불하게 되며 1년 이상 소유를 한 경우에는 이익금의 최고 15%까지 지불하게 됩니다.

주거용 주택은 양도 소득세의 면제를 받을 수 있습니다. 판매가 종료되는 시점에서 집을 소유한 지난 5년간 2년이상 주인이 거주를 한 기록이 있으며 이익이 있을 경우 개인 소유시 25만 달러까지 부부의 소유시 50만달러까지의 이익을 면세 받게 됩니다. 그 이상의 소득은 양도 소득세의 대상이 됩니다.

1031 Tax Deferred Exchange는 부동산 투자자에게 가장 큰 절세 도구입니다. 부동산의 판매 후 양도 소득세 납부를 미루어 아낀 세금을 더 큰 부동산에 투자할 수 있게 해주기 때문입니다. 200만 달러의 이익에 해당하는 양도 소득세의 경우 최고 15%까지 세금을 내야 하므로 약 30만 달러의 세금을 지불해야 하는데 1031 Exchange를 사용하면 양도소득세의 지불을 미루기에 30만달러에 해당하는 금액을 더 사용하여 더 큰 자산을 획득할 수 있는 것입니다.

1031의 사용조건은 투자용 부동산이어야 하며 소유하고 있는 부동산의 판매일을 기준으로 45일 이전 아니면 이후로 옮겨갈 부동산을 지목해야 합니다.

또한 그 판매일에서 180일 이전 아니면 이후로 옮겨갈 부동산의 구매를 종료해야 합니다. 새로 구매한 부동산은 같거나 더 비싼 금액이어야 하며 이익금은 1031 exchange를 해주는 회사가 소유하고 있다가 구매하는 부동산에 다운페이먼트가 되어야 합니다.

이익금의 일부 또는 전부를 투자자가 받을 수 있으나 수령한 금액에 대해서는 양도소득세의 대상이 됩니다.

투자와 절세는 같이 알고 있어야 합니다. 투자로 아무리 돈을 많이 벌더라도 이익금을 세금으로 다 낸다면 빛좋은 개살구이기 때문입니다.

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