권재일 JMK환경회사 대표
최근들어 드라이클리너의 환경 오염에 대한 인식이 크게 재조명되고 있으며 특히 오염에 대한 손해 배상건으로 고민하는 업주들을 자주 보게 된다.
건물주와 테넌트 사이에 오염 책임소재에 대한 소송건도 많고 현재 테넌트와 전 테넌트와의 소송도 있다.
또한 오염이 지하수까지 번져 이웃 프로퍼티나 주변 음용수에 지장을 주어 제 3자 또는 정부와의 법적인 문제가 발생한 경우도 있다.
세탁소에서는 일반적으로 PCE나 TCE라는 유기 화학 물질을 세척 솔벤트로 많이 사용해 왔다.
그러나 PCE나 TCE는 물보다 무거워 지하수면 밑으로 가라 앉아 정화작업에 어려움이 많다.
심지어 기계 밑이 콘크리트로 돼있는 경우도 PCE/TCE의 높은 침투율로 인해 콘크리트 구조를 뚫고 지하로 스며 들어 토양 및 지하수까지 오염시키는 경우도 많다.
지하탱크와는 달리 주정부의 정화펀드가 조성 돼있지 않는 세탁소 오염의 경우는 그 정화비용 및 오염의 부담이 상당하기 때문에 매매나 운영에 있어서 각별한 주의가 요구된다.
실제로 한인 최모씨는 1984년에서 1987년까지 3년간 오렌지카운티에서 세탁소를 운영하다 가게를 처분했는데, 최근 현 테넌트로부터 오염에 대한 배상을 하라는 통보를 받았다.
이 건물주는 최근 최근 재융자를 할 때 융자 기관으로 부터 오염여부를 조사하라는 요구를 받았다.
이에 따라 검사한 결과 상당량이 오염물질이 검출됨에 따라 건물주는 이에 대한 정화비용을 현 테넌트에게 요구한 것이다.
이 요구는 결국 3년 밖에 운영하지 않았던 최씨에게까지 불똥이 튀긴 경우였다.
참고로 그 세탁소는 약 20여년에 걸쳐 5번 주인이 바뀌었고, 최씨도 주인의 한사람으로 울며 겨자먹기로 변호사를 선임하고 환경회사 등 전문회사를 고용해 팔방으로 최선의 방어를 시도했으나 본인이 운영할 당시 오염을 시키지 않았다는 결정적인 증거를 제시 할 수가 없어 합의할 수밖에 없었다.
25여만달러의 정화비용을 운영한 연도 수에 비례하게 지급했다.
이같이 시간이 지난 후 들어오는 소송의 대부분은 건물주 등이 자신을 철저히 방어하기 위해 수 만달러를 들여 환경 전문변호사와 환경회사를 고용해서 정화비용을 요구하게 되는데 이에 대해 적절히 대응하지 못하면 물질적, 정신적 고통을 당하게 된다.
본인의 오염에 대한 책임을 피하기 위한 최선의 방법은 구입시의 있을 수 있는 오염 상태를 조사하고 팔때 한 검사와 비교해서 나중에 원치 않는 법적 절차나 피소를 피하는 것이다.
이런 관점으로 볼 때 세탁소가 포함된 상가의 구매에 앞서서는 환경조사서 I(Phase I)은 물론, 드릴링(Drilling)까지도 꼭 고려해야만 한다.
환경 법규도 점점 까다와지고 규제도 심해지고 있다.
몇 년 전엔 전혀 문제가 되지 않던 세탁소나 이를 포함하는 쇼핑몰 매매 및 재융자시 환경조사는 의무적으로 행해지고 있다.
따라서 운영한지 5년이 넘은 세탁소의 경우 드릴링은 거의 필수라 할수 있다. 보통 지난 5년 이상 세탁소를 한 자리는 환경조사서II( Phase II)를 필요로 하는 것이 많은 융자기관의 관례이기도 하다. 물론 수천 달러의 추가 비용이 발생하나 장기적인 면에서 이보다 나은 방법은 없다.
간혹 지금까지 아무 문제가 없었기 때문에 환경조사에 대해 무관심하는 세탁소 업주들이 많다.
그러나 나중에 팔 때가 되면 환경조사사 I과 II를 은행에서 요구 할 것이기 때문에 마지막까지 기다리다 서둘러 하는 것보다 오염이 있으면 있는대로 문제의 심각성을 미리 파악하는 것이 바람직하다.
최근에는 정화기술도 많이 발달해 저렴하게 클린업하는 방법도 많이 개발됐으므로 미루지 말고 미리미리 최악의 경우에 대비하는 것이 현명하다.
문의: JMK Environmental Solutions, Inc., (800) 900-1511, www.jmkenv.com, www.phase1report.com