돈 키우고 싶으세요?
부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼펀드인 리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts 부동산투자신탁)가 새로운 투자상품으로 인기를 끌고 있다.
리츠는 보통 투자회사로 증시에 상장돼 있는데 이들 투자회사들은 소득을 올릴 수 있는 수익성부동산(Income Property)과 모기지 등에 투자해 수익을 올려 이를 투자자들에게 돌려준다.
일반인들은 리츠 회사의 주식을 구입함으로써 투자를 하게 되는데 부동산 경기가 좋을 때는 수익률이 높기 때문에 다른 투자상품에 비해 유리하다. 투자자들은 리츠 회사의 수익이 늘어나고 기업가치가 올라감에 따라 투자 수익을 얻기 때문에 리츠는 부동산 시장 동향과 연동돼 움직이는 특징이 있다.
리츠 회사들은 부동산과 모기지를 전문적으로 관리해 수익을 늘리기 때문에 일반인들이 직접 부동산에 투자한 것과 비교할 때 위험을 피할 수 있다. 반대로 투자수익의 일정부분을 수수료 등으로 리츠 회사에 떼어줘야 하기 때문에 직접 투자를 통해 얻는 순이익보다는 적어지는 단점도 있다.
리츠가 부각된 것은 지난 1990년대 후반부터 활황세를 보이고 부동산 시장의 혜택을 곧바로 얻을 수 있기 때문이다. 또 향후 부동산 가격이 급락하기 보다는 소강상태를 거쳐 연평균 4% ~ 6%대의 완만한 성장세를 보일 것으로 예상되기 때문에 리츠에 대한 투자는 계속 늘어날 것으로 예상되고 있다.
전문가들은 부동산 시장의 견고함이 유지되는 한 리츠 상품의 수익률은 당분간 다른 어떤 투자상품보다 유리하다고 말하고 있다.
특히 최근에는 리츠 회사들이 다룰 수 있는 업무분야가 부동산 관리, 조경, 부동산 관련 부도기업의 구조조정 등으로 크게 넓어지면서 수익성을 높일수 있는 기회도 많아졌다는 점도 투자에 유리한 점으로 지적되고 있다.
◇ 리츠의 종류〓 리츠 상품의 성격은 대부분 부동산과 모기지 등에 투자해 수익을 올려 이를 투자자에게 돌려준다는 것에서 대부분 비슷하다고 할 수 있다. 그러나 운용형태에 따라 다양하게 분류된다. 우선 증권시장에 나와있는 리츠는 회사의 소유와 투자 형태에 따라 지분형, 모기지형, 혼합형 등으로 나눌 수 있다.
지분형 리츠는 리츠 회사가 투자한 아파트, 상가, 토지, 리조트 등 각종 투자대상 부동산의 지분을 투자가가 투자한 만큼 소유하는 것이다. 일반적으로 리츠 상품이라고 하면 대부분 지분형 리츠를 말한다.
여기에 비해 모기지형 리츠는 리츠 회사가 투자한 부동산을 대형 금융회사에 저당을 잡히고 여기서 얻어진 더 많은 자금(일종의 모기지)을 운용하는 것이다.
투자액보다 더 많은 자금을 움직일 수 있기 때문에 수익률이 높은 장점이 있으나 투자와 수익분배, 위험부담에 대한 복잡한 규정이 있기 때문에 투자할 때는 전문가의 도움을 받야야 한다. 혼합형 리츠는 지분형과 모기지형의 장단점을 혼합한 형태다.
그 외에 변형된 파생 상품으로 리츠 회사의 차이에 따라 업(Up) 리츠와 다운(Down) 리츠 등이 있는데 상품에 따라 양도소득세를 면세받을 수 있는 등 각기 특성이 있다. 리츠는 채권과 달리 부동산의 내재 가치가 상승하고 임대료가 증가함에 따라 리츠의 상품가치도 자동적으로 상승하고 특히 금리에 민감하지 않기 때문에 안정된 수익률이 가장 큰 특성이다.
◇ 리츠에 투자하는 방법〓 리츠 회사의 특성과 투자하는 대상 부동산이 무엇인가에 따라 투자하는 방법이 달라질 수 있다. 대형 사무실 빌딩이나 쇼핑 몰, 리조트 시설과 같은 대형 상업용 부동산은 규제와 제한사항이 많고 또 투자 위험도 높다.
그러나 주택단지와 아파트 등에 주로 투자하는 리츠 상품은 수익률을 높지 않은 반면 안정된 수익률을 누릴 수 있다. 따라서 리츠 상품을 고를 때는 ^해당 회사의 투자 대상 부동산이 어떤 것이고 ^지난 수년간 투자 수익률은 어느 정도고 ^앞으로의 경영 계획은 어떤지를 반드시 살펴봐야 한다. 더 나아가 가능하다면 투자 대상 부동산의 향후 전망까지를 살필 수 있다면 더욱 효과적인 투자를 할 수 있을 것이다.
전문가들은 리츠 투자의 성공법을 다음과 같이 조언하고 있다.
첫째, 왜 투자하는지에 대한 투자 목적을 분명히 한 후 무엇에 투자할 것인지를 결정한다.
둘째, 단시간 내에 큰 수익을 노리는 단타형 공격적 투자자는 자산 중 51% 이상을 리츠에 투자하면 위험하다.
셋째, 리츠의 투자 포트폴리오를 구성할 때 자신의 재정적 목표, 나이, 운용 자산의 성격, 부문과 지역적 위치, 투자 위험 등을 종합적으로 살펴 가장 효과적인 상품을 선택해야 한다.
넷째, 투자자 스스로가 포트폴리오 구성에 자신이 없다면 부동산 시장의 비중에 따라 분산 투자한다. 곧 아파트와 같은 다세대 주택, 상업용 부동산, 위락시설과 단지 등에 골고루 투자를 나누는 것이 유리하다.
다섯째, 신뢰성있는 증권 중개인이나 금융자산 관리사, 투자 전문가의 자문을 받아 리츠 인덱스 펀드 등 안전한 리츠 상품에 집중 투자하는 것이 안전을 도모하는데는 최상의 방법이다.
[도움말:뉴저지 팰리세이즈팍 코스모부동산 이재덕 대표]