한국에서는 부동산을 소유할 때 단독명의로 하는 경우가 많지만 미국은 공동명의가 대부분이다. 집도 대부분 부부가 공동명의로 소유하게 되고 투자용 부동산도 파트너쉽이나 혹은 부부, 부모와 자녀가 공동으로 소유하는 경우가 많다. 그러나 미국에서는 땅, 건물 등 부동산을 소유하는 데는 각 주마다 부분적으로 차이가 있기 때문에 여기에 맞는 소유 형태를 정해야만 경제적인 손실을 줄일 수 있다. 보통 미국에서는 부동산 소유를 정할 때 공유재산권(Community Property), 합유재산권(Joint Tenancy), 공동재산권(Tenants in Common) 등 네 가지 방법이 있다. 특히 주택 등 부동산을 매입할 때는 이들 소유권 형태의 장단점과 특징을 명확하게 이해해서 선정해야 한다.
◇공유재산권(Community Property)=남편과 아내를 한 개인으로 취급해 결혼 중에 취득한 모든 것의 소유권을 절반씩 나누는 것이다. 따라서 평등 배분 규정(Equal Division Rule)을 적용해 이혼할 때는 집 등 공유 재산 전체를 ‘이혼 전에 합법적인 합의서를 작성했을 때 등의 예외적인 경우를 제외하곤’ 부부 사이에 균등하게 나누어진다. 이것은 집 등 부동산은 물론 모든 취득물, 수입, 채무에 적용된다.
이 형태로 부동산을 소유하는 가장 큰 이점은 배우자 한 명이 사망하면 부동산 가격이 사망 당시의 시장 가격으로 전환돼, 판매 시 양도소득세나 상속세를 줄일 수 있다. 특히 부부 중 한 사람의 배우자가 부부 공제를 청구함으로써 상속세를 반으로 줄일 수 있다.
◇합유 재산권(Joint Tenancy)=두 사람 이상이 부동산을 소유하는 것으로 등기권 소유자 중 한 사람의 사망 시에는 등기권 중의 배우자 또는 생존자에게 그 재산권 모두가 이양되는 것이다. 또한 채권자에 있어서 압수판결(Levy Judgment)에 대한 책임이 있다.
예를 들면 부부가 합유재산권 형태로 투자용 부동산 아파트 한 동을 소유하고 있으면, 남편 사망 때 남편 몫의 부동산은 자연히 부인에게로 양도된다. 그러나 만일 자신이 사망한 이후 자신 몫의 재산권을 전처 소생에게 주고 싶다면, 다른 형태의 소유권인 공유재산권(Community Property)나 공동재산권(Tenancy in Common)으로 명의를 바꾸어 놓고 유언장에 자신 몫의 재산을 분배해 놓으면 된다.
특히 합유재산권은 그야말로 부동산을 공동 소유하고 있는 형식이므로, 사망 시 법적인 재판과정을 거치지 않고 모든 재산이 부동산을 공동 소유하고 있는 파트너에게 자동 이양된다. 따라서 부부 등 대단히 가까운 사이인 경우에는 합유재산권 형태를 채택한다.
◇공동재산권(Tenancy in Common)=재산권 소유주와 지분의 분배한 것을 등기상에 명시해 놓는 것이다.
공동재산권은 공동 소유주 중의 한 명이 사망하면 사망자의 소유 부분이 유언이나 유산상속법에 의해 다른 사람에게 양도된다. 합유재산권이 소유자 중 한 명 사망 시 복잡한 재판 과정을 거치지 않고 자동적으로 사망자 몫이 생존하고 있는 공동 소유주에게로 넘어가는 것과 비교할 때 차이가 있다.
특히 합유재산권은 남편이 먼저 사망하면 부동산의 남편 몫은 자동적으로 부인에게로 양도되기 때문에 한인 융자 신청자의 대부분은 합유재산권 소유 방식을 선호한다.
◇단독재산권(Separate Property)=공채, 부동산, 유산, 선물 등으로 결혼 전에 이미 가지고 있었거나 결혼 후라 할지라도 구분되어 유지하고 있는 것 등이다. 이와 같은 것들은 개별적 동산으로 취급되어 이혼이 발생되는 경우에 평등하게 나누어지는 공유재산으로 고려되어 지지 않는다. 판매 시에도 등기권 소유주 단독으로 매각할 수 있다.
부동산을 매입할 때 위의 여러 형태 소유권을 잘 이해해서 소유권을 등기하게 되면 후에 발생할 수도 있는 여러가지 손해를 방지할 수 있다.
◇상속할 때 소유권 이전=연방법에 따르면 미시민권자는(영주권자는 포함이 안됨) 100만달러에 한해서 증여세와 상속세 없이 미시민권자(이때도 영주권자는 포함이 안됨)인 누구에게나 유산을 줄 수가 있다.
조지 W. 부시 대통령이 2001년 서명한 ‘경제성장에 따른 세금 완화법’(The Economic Growth and Tax Relief Reconciliation Act of 2001)에 따르면 세금 없이 줄 수 있는 상속금액이 2004년에는 150만달러, 2006년에는 200만달러, 2009년에는 350만달러로 늘어났다가 2010년에는 상속세가 완전히 폐지된다. 그러나 이 법은 현재도 부유층만을 위한 법이라는 비난과 함께 논란의 여지가 많아 향후 바뀔 여지가 있다.
부부의 경우는 한쪽이 사망할 경우 세금 없이 무제한으로 재산을 다른 배우자에게 넘길 수 있다. 그러나 이때 100만달러 면세 권리는 상실된다. 예를 들면 아버지가 사망하고 그 재산이 어머니에 넘어간 후 나중에 모친이 사망하면 모친은 100만달러까지만 면세조건으로 자손에게 재산을 물리고 나머지는 상속받은 자손이 상속세를 납부해야 한다.
그리고 부친은 50만달에 집을 매입했지만 자손이 받을 당시 시가가 100만달러라면 상속받은 사람의 취득 원가는 100만달러가 된다. 여기에 생명보험, 기타 자산을 합치면 현행법상 쉽게 100만달러가 넘어 상속세를 납부해야 한다.
이를 방지하려면 ‘하우스 트러스트’나 ‘하우스 그랜토 소득 트러스트(house grantor retained income trust)’를 설정해야 한다. 이 트러스트도 세금을 줄여주는 것은 아니지만 100만달러 면세조항을 양친 모두 살려놓을 수 있기 때문이다. 또 신탁인 트러스트 설정은 절차가 오래 걸리고 복잡한 법정 프로베이트 기간과 경비를 생략할 수 있는 큰 장점도 있다.
◇이혼과 소유권 분배=부동산 소유권 문제를 이야기할 때 부부가 이혼할 때도 생각해야 한다.
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이혼으로 함께 살고 있던 집을 어떻게 정리하는 게 현명한가는 각자가 처해진 여건에 따라 다를 수 있지만, 소유권이나, 모기지, 각자의 세금 부담에 어떤 변화가 생기는가를 이해하면 결정을 내리기가 용이해진다.
부부가 공유한 집일 경우 이를 일단 처분하고 융자금이나 집에 달린 각종 부채를 청산하고 남은 잔액을 나누기 이전에는 집에 달린 모든 부채도 공동으로 져야한다.
일반적으로 이혼하는 부부가 살던 집을 처분하는 방법은 세 가지로 구분된다.
첫째, 살던 집을 팔아 이를 분배하는 방법이다. 그러나 어느 경우나 반반씩 나눠진다는 보장은 없다. 분배 비율은 이혼 합의서에 따라 달라질 수도 있고, 당초 구입시 동원한 자기자금(Downpayment)의 비율에 따라 달라질 수도 있다. 때로는 해당 주법(Property Laws)에 따라 달라질 수도 있다. 또 집값이 50만달러이상 올라 팔았다면 매매차익에 대한 납세의무가 발생한다.
둘째, 집에 대한 상대방의 몫을 사서 내 소유로 만드는 방법이다. 보통 집의 소유자를 추가하거나 삭제하는 경우 융자은행의 사전 동의 없이는 불가능하다. 일반적으로 이런 경우 융자은행은 기존의 융자금을 회수하고 다시 새 소유자가 융자신청을 하도록 하는 것이 상례다.
그러나 다행히 1982년 이후로는 이혼에 의해 소유권이 부부중 어느 한쪽으로 통합될 때는 융자금을 회수할 수 없도록 했다. 그래도 자기 몫을 팔고 떠난 배우자의 연대책임을 풀어주지는 않는 것이 상례이다. 즉 이혼하고 집을 양보하는 대신 일부의 대가를 받고 떠났다 하더라도 그 집에 남아 있던 융자금을 갚지 못해 발생한 책임은 계속 함께 져야한다.
한편 자기 몫을 팔고 떠나는 배우자로서는 아무리 이혼합의서에 융자금에 대한 책임이 없다고 못 박아 놓더라고, 새로 자기 집을 사려면 먼저 집에 대한 융자금의 연대채무자로 남아있어 새로 융자받기가 힘들어진다.
또 이혼 1년 이내에 자기 몫을 파는 배우자에게는 그 받은 몫에 대한 매매차익에 대해 당장은 납세의무가 없으며 나중에 그 집이 팔렸을 때 발생한다는 것을 염두에 둬야 한다.
셋째, 집의 소유권을 공동소유 형태로 전환시키는 방법이 있다. 이때 많은 부분 이혼 이후에도 서로 협조해야 할 사항이 생기며 시간을 두고 위의 다른 두 가지 방법으로 처분할 수도 있다. 집의 처분에 따른 세금문제도 이혼한 후 실제로 처분하기까지 유예될 수 있다. 그러나 이혼한 후 집에 관한 일로 다시 접촉하게 됨으로써 다시 화해의 길이 열리고 재결합하는 극적인 일도 생길 수 있기 때문이다.
박종원 기자
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