에리카 김 변호사
문) 부동산 소유에 있어서 조인트 테넌시(Joint Tenancy)와 테넌시 인 커먼(Tenancy in Common)이 있다고 들었습니다. 두 소유권의 차이점에 대해 알고 싶습니다. 또 부동산을 조인트 테넌시 혹은 테넌시 인 커먼의 형태로 소유하고 있고 다른 공동 소유자가 팔기를 거부할 경우 자신의 몫을 팔 수가 있는지요
답)조인트 테넨시 또는 테넌시 인 커먼 이라 함은 부동산을 두 사람 이상이 소유할 때 소유의 개념인데 가장 큰 차이점은 공동 소유한 사람 중 한 사람이 사망했을 때 있습니다.
부동산을 테넌시 인 커먼(Tenancy in Common)의 형태로 공동 소유하고 있을 경우 둘 중의 한 사람이 사망 했을 때 그 부동산의 반은 원래의 공동 소유자가 계속 소유하며 반은 사망한 소유자가 유족에게 상속하게 됩니다.
그러나 조인트 테넌시(Joint Tenancy)인 경우에는 한 사람이 사망했을 경우 살아 있는 사람이 자동적으로 그 부동산 전체의 소유자가 됩니다.
조인트 테넌시와 테넌시 인 커먼의 두번째 차이점은 조인트 테넌시인 경우 공동 소유자들이 모두 똑 같이 부동산의 부분을 소유해야 합니다.
두사람이 소유하는 경우 각각 반씩을 소유하게 되고 세 사람이 소유하는 경우 각각 3분의 1씩을 소유하게 됩니다.
공동 소유자의 사망에 따라 생기는 서바이버십(Survivorship) 때문에 조인트 테넌시는 일반적으로 가족간의 소유 형태로 많이 이용하고 있습니다.
두번째로 만약 부동산을 공동으로 소유하고 있고 공동 소유자가 팔기를 거부 할 경우 물론 자신의 몫을 팔 수는 있습니다만 현실적으로 어느 부동산이라도 그 부동산의 절반의 가치는 전체 부동산의 실제 가격의 절반 보다는 적습니다.
따라서 불가능하지는 않지만 부동산의 절반의 가치를 사려는 바이어를 찾기란 그리 쉽지만은 않습니다.
그러므로 파티션 액션 (Partition Action)이라는 소송을 하셔야 합니다.
이 소송으로 일부를 소유하는 공동 소유자가 법원의 허락을 얻어서 부동산 전체를 매각할 수 있습니다.
법원의 허락하에 부동산은 광고가 되고 법원의 관리 하에 매각돼서 공동의 소유자는 각자의 지분을 받게 됩니다.
단지 조인트 테넌시로 부동산을 소유하는 사람이 자기 몫에 해당하는 부분을 매각했을 경우 바이어는 그 부동산을 조인트 테넌시가 아닌 테넌시 인 커먼의 형태로 소유하게 됩니다.
그 이유는 조인트 테넌시가 성립 되기 위해서는 공동 소유자들이 동시에 타이틀(Title)을 취득해야 되기 때문입니다.
△문의:(213)380-9200