투자용 팔고 새 물건 살때 혜택
1.교환되는 자산은 같은 종류(Like Kind)의 자산이어야 한다.
마켓을 팔고 상가를 사는 경우에는 세금 연기 혜택을 못받는다. 마켓은 동산이고 상가는 부동산이기 때문에 다른 종류(Unlike Kind)의 자산이 되기 때문이다. 아파트를 팔고 빈땅에 투자하는 경우에는 1031 익스체인지가 가능하다.
사업체끼리의 교환은 가능하다. 신경쓸 일은 비지니스와 부동산이 같이 있는 경우이다. 부동산과 사업체가 따로 있는 카워시를 떼어 팔면 혜택을 못받을 수 있다.
그리고 사려는 자산의 가치가 가지고 있던 자산보다 많거나 최소한 같아야 한다. 또 1 대 1의 교환뿐 아니라 여러 자산의 교환에도 해당된다.
2.투자 목적으로 소유하고 있어야 하고 새로 사려는 자산도 투자용이어야 한다.
투자용 부동산에는 5유닛 이상 아파트, 상가, 빈땅 등이 있다. 하지만 투자용 부동산을 결정하는 것은 자산의 용도가 아니라 투자자의 ‘의도(intention)’다. 렌트비를 받을 목적으로 세컨드 홈을 샀다면 주택도 투자 부동산이 되는 것이다. 집이 한 채라도 특별한 이유로 렌트를 주고, 주인도 임대 아파트에 살았다면 세금 연기 혜택을 볼 수 있다.
3.해당 물건이 ‘상품’이어서는 안된다
무형 자산과 감가상각이 되는 자산은 포함되지 않는다. 귄리금, 상표권, 주식 및 채권, 현금 등은 1031 익스체인지와는 무관하다. 사업체를 제외한 모든 동산에는 해당이 안된다고 보면 무난하다. 부분적인 교환도 해당되지 않는다.
4.시간이 중요하다
부동산 거래에서 시간만큼 중요한 요소는 없다. 특히 1031에서 시간은 가장 중요한 항목이다. 부동산을 처분하고 45일 이내에 교환할 물건 3건을 지명하고 국세청의 승인을 얻은 후, 에스크로가 끝난 날짜로부터 180일 내에 거래를 마무리지어야 한다. 시간이 하루라도 늦어지면 매각소득세를 내야 한다. 특히 요즘 같은 셀러스 마켓에서는 물건을 팔기는 했으나 사지 못하는 사례가 많으니 주의해야 한다.
5.세금 연기만이 능사는 아니다
1031은 세금를 연기해줄 뿐 면제는 아니다. 그렇다면 어느 시점에 정산을 해, 새로 시작하는 것이 바람직할 수 있다. 2003년 5월부터 매각 소득세 비율이 5-15%로 내렸다.
예전의 10-20%에 비해서 낮은 비율이다. 이 비율을 적용받으려면 부동산을 1년 이상 소유하고 있어야 한다. 비율은 개인의 수입에 따라 달라진다. 세금을 내고 다시 시작하려면 투자자의 자금 상태에 따라 달라지므로 반드시 세금 전문가와 의논하는 것이 좋다.
6.매매 타이밍이 안맞는다면
가장 빈번한 경우가 팔려는 부동산에는 임자가 나섰으나 사려고 하는 부동산이 없을 경우다. 고스란히 세금을 내야할 수밖에 없는 상황이다.
이럴 경우에는 역교환(reverse exchange)을 쓴다. 2000년 9월15일 발효된 이 법은 중개자를 넣어 매매하는 것이다. 역교환을 간단하게 설명하면 먼저 중개자의 명의로 부동산을 구입한다.
그리고 팔려는 부동산의 바이어가 나타나면 부동산의 타이틀을 중개자에게 넘긴다. 그리고 중개자의 명의로 구입한 부동산의 타이틀을 납세자의 명의로 넘기면 된다.
1031 익스체인지에 비해 과정이 복잡하기는 하나 시간에 여유가 있다는 장점이 있다.
단점으로는 먼저 부동산을 사고 자신의 부동산을 팔아야 하기 때문에 자금 사정이 넉넉해야 한다는 것이다.
강용석 객원기자