이승호 변호사
Q: 저는 비즈니스 매매를 전문으로 하는 부동산 중개인입니다. 마켓 매각을 원하는 비즈니스 소유주와 독점 매매권 리스팅(Exclusive Right to Sell) 조건으로 계약을 했으나, 계약 기간 만료 전 비즈니스 소유주가 직접 매매하려는 것을 발견하고 에스크로 회사에 커미션 지급 요청을 했습니다. 그러나 에스크로 회사에서 지급을 거부했습니다. 이러한 분쟁에 따른 법률적인 해석을 듣고 싶습니다.
A: 일반적으로 브로커 리스팅 계약서는 세 가지의 종류가 있습니다. 첫째, 독점 매매권 리스팅 계약 (Exclusive Right to Sell), 둘째, 독점 대리인 리스팅 계약 (Exclusive Agency) 그리고 셋째, 공개 리스팅 계약 (Open Listing)입니다.
독점 매매권 리스팅 계약은 리스팅 기간 동안 셀러를 포함한 어떤 사람이 바이어를 확보하는 것과는 관계 없이 매매가 성립될 경우, 브로커가 커미션을 받을 권리가 있는 리스팅 계약입니다.
또한 많은 독점 매매권 리스팅 계약서에는 셀러가 리스팅 기간 중 부동산을 리스팅에서 빼는 경우에도 커미션을 받을 수 있는 권리가 있다고 명시하는 규정을 포함하는 경우가 많습니다.
따라서 독점 매매권 리스팅 계약 하에서는 셀러가 리스팅 브로커를 통하지 않고 본인이 바이어를 확보했을 경우에도 셀러는 리스팅 브로커에게 비즈니스 매각에 따른 커미션을 지급해야 합니다.
일반적으로, 위에서 설명한 것과 같이 셀러가 독자적으로 비즈니스를 매각하려 할 경우, 리스팅 브로커는 비즈니스 매각의 에스크로를 담당하고 있는 에스크로 회사에 커미션 지급 요청서 (Demand for Payment)를 제출하면 에스크로 회사는 지불할 의무가 있습니다.
그러나, 셀러가 리스팅 브로커의 커미션 지급에 반대할 경우, 에스크로 회사는 커미션 지급을 셀러가 거부했다는 사실을 리스팅 브로커에게 통보해야 합니다.
또한 에스크로 회사는 지급 거부 통보 후 25일 동안 리스팅 브로커가 지불을 요청한 커미션 금액 만큼을 셀러에게 지급하지 않고, 에스크로 구좌에 갖고 있어야 합니다.
지급 거부 통보를 받은 후 25일 안에 리스팅 브로커가 법원으로부터 가압류 명령을 받지 못할 경우에는, 에스크로 회사는 보유하고 있던 커미션을 셀러에게 지급할 수 있습니다.
따라서, 리스팅 브로커가 에스크로에 입금되어 있는 커미션을 가압류하기 위해서는 커미션 지급 거부 통지서가 발송된 후 25일 안에 가압류를 요청하는 소송을 제기하셔야 합니다 가압류 소송에 대한 청문회는 셀러에게 24시간 통보를 준 후 즉각적으로 열 수 있습니다.
가압류 신청이 법원으로부터 허락이 나면 에스크로 회사는 부동산 매각 에스크로가 완료되더라도, 커미션 금액만큼은 셀러에게 지급할 수 없고 소송이 완료될 때까지, 에스크로에 보관하고 있어야 합니다.
문의: (213) 487-2371 / [email protected]