[시니어들 집 팔때 절세법] 20~30년전에 구입한 집, 가격 많이 올라서 좋은데…눈덩이 양도차액 세금 어쩌나

독신 25만ㆍ부부 50만달러까지 우선 면세
매매경비ㆍ집 수리비도 공제 대상에 포함

살던 집 팔고 더 비싼 집으로 이사할때도
'재산세 옮겨타기' 하면 기존 재산세만 내

20년전 사우스 패사디나에 단독주택을 37만달러에 구입했던 제임스 유씨는 요즘 고민에 빠졌다.

현재 주택시세는 110만달러로 지금 당장 주택을 팔면 구입가대비 시세차익이 73만달러가 되므로 양도차액(Capital gain)에 대한 세금을 피할 수 없기 때문이다.

배우자가 있는 유씨는 50만달러까지 면세혜택을 볼 수 있지만 나머지 23만달러에 대해서는 세금을 내야하기 때문이다. 연방 세율은 현재 15%수준이다.

50대 후반인 유씨는 집값이 올라서 기분은 좋은데 앞으로 이 집을 어떻게 하는게 현명한 결정이되는지 모르겠다고 말했다.

-실태

이민 연차가 길고 최소 10년전에 주택을 구입한 홈오너들 중에 이런 고민에 빠진 사람들이 적지 않다.

2000년 이전에 주택을 구입한 홈 오너들이 보통 10년정도 갖고 있었다면 현 시세가 구입가대비 2배로 오른 경우가 많다.

예를들어 30만달러에 구입한 주택을 15년이 지나 90만달러에 팔았다면 단순히 수치적으로 60만달러에 대한 세금을 내야한다.

그러나 그 주택이 홈오너가 2년 이상 거주한 집이고 싱글이라면 25만달러 부부일 경우 50만달러까지 세금을 내지 않아도 된다.

하지만 면세기준을 넘어간 금액에 대해서는 주택수리 등 여러가지 항목으로 공제하고 난 금액에 대해 세금을 내야한다.

-세금을 피하는 법

부부가 살고 있는 집을 지금 팔아서 50만달러의 양도차액(싱글일 경우 25만달러)을 얻을 수 있을 것으로 추정된다면 바로 파는 것을 생각해 볼 수 있다.

계산을 해보자. 30만달러에 구입한 주택을 85만달러에 팔게됐다고 치자. 모기지 원금을 갚아서 실제로 남아있는 빚이 15만달러라고 가정하면 홈오너는 집을 팔아서 70만달러를 손에 쥔다.

여기서 15만달러는 모기지 원금을 갚은 것이고 매매경비로 5만달러를 썼다면 홈오너의 양도차액은 정확하게 50만달러가 된다. 그럼 세금을 내지 않아도 된다. 집을 팔때 발생하는 에이전트 커미션과 에스크로 비용은 세금공제대상이다. 그리고 그동안 살면서 쓴 집수리비용도 공제 대상이다. 단 증명 할 수 있는 영수증이 있어야 한다.

다음 순서는 집을 매각하고 나서 현재 살고 있는 주택보다 가격이 같거나 1달러라도 싼 집을 사는 것이다. 이렇게하는 이유는 재산세 상승을 피하기위해서다.

30만달러에 구입한 주택에 대한 재산세는 현재 시세만큼의 재산세를 내지 않는 것이 일반적이다.

이 부부가 집을 팔고나서 84만9000달러짜리 주택을 구입하게되면 구입가 대비 약 1.25%에 해당되는 재산세를 내야한다. 경우에 따라서는 이전보다 연간 수천달러를 더 내게 될 수 도 있다. 판매가격과 비슷한 집을 사면서 재산세가 껑충 뛰어 오르기 때문이다.

이럴때는 '재산세 옮겨가기'(Property Tax Transfer)를 이용하면 된다.

홈오너의 나이가 55세가 넘으면 다른 집으로 이사갈 경우 현재 살았던 주택에 대한 재산세를 그대로 옮겨갈 수 있는 옵션이 있다.

1987년 통과된 주민발의안 60은 시니어를 위해 재산세를 기존 주택의 가치대로 낼 수 있도록 하고 있다. 남가주에서는 LA와 오렌지 카운티가 이 프로그램을 허용하고 있다.

따라서 이 옵션을 이용하면 재산세는 현재대로 내고 25만달러 또는 50만달러에 대한 면세혜택을 보게 되는 것이다.

모기지 페이먼트는 주택 매각후 생긴 자금을 그대로 다운 페이먼트로 넣으면 월 상환금이 이전과 비교할때 별 차이가 없다. 지금 이자율이 낮으므로 오히려 더 감소할 수 있다. 여기에다 새로 구입한 주택이 향후 다시 오를경우 다시 한번 홈오너의 면세혜택을 볼 수 있다는 장점이 있다.

만약 이 부부가 지금 집을 팔지 않고 수년후 더 오른 다음에 팔게된다면 그때부터는 50만달러가 넘는 부분에 대한 세금을 내야 한다.

-조건

현재 살고 있는 집을 팔고나서 더 이상 주택을 소유하고 싶지 않다면 이 방법을 선택할 필요가 없다.

다운사이징을 위해 매각한 주택가격보다 싼 집을 구입할 계획이라면 양도차액에 대한 세금을 절감할 수 있으며 재산세 옮겨가기 혜택도 볼 수 있다.

박원득 기자