[오피스 건물 클래스 A~C] 내부시설ㆍ마감재·보안시설 등 따져 등급 매겨
클래스 A: 파킹랏 건물내ㆍ첨단 보안시설ㆍ대로 변 위치
클래스 B: 전체적으로 양호…클래스 C: 20년이상된 건물
상업용 부동산중에서 오피스 빌딩에는 등급이 있다.
클래스 B: 전체적으로 양호…클래스 C: 20년이상된 건물
학생들이 학교에서 얻은 성적에 대해 등급을 받는 것 처럼 오피스 건물에도 레벨이 있다.
주로 건축연도나 건물 내부시설, 마감재, 테넌트 수준, 시큐리티 시스템 등을 고려해서 결정하게 된다. 부동산 업계서는 다소 주관적인 관점으로 판단 하지만 일반적으로 클래스(Class) A부터 C까지 매겨진다. 경우에 따라서는 D도 있고 E도 있지만 이정도 상태라면 투자가치가 없기 때문에 분류에서 제외된다.
실제 거래현장에서 건물을 보여주는 에이전트가 "이 오피스 빌딩은 클래스 A 입니다" 라고 말할때가 있다.
클래스 A가 뭔지 모르거나 이러한 등급이 건물 가치에 어떠한 영향을 주는지 모르기 때문일 수 있다. 심지어 부동산 에이전트들중에서도 등급 분류애 대해 모르는 사람들도 있다.
하지만 주류 상업용 부동산 업계서는 오피스 건물 거래시 등급을 중요하게 여긴다.
그럼 오피스 건물의 등급에 대해서 알아보자
-클래스 A
건물내에 커피샵, 식당 등 입주자 편의시설이 갖춰져 있어야 한다. 파킹장소가 건물내에 있어야 하고 하이텍 시큐리티 시스템도 필요조건이다.
대형 비즈니스 단지나 대로변에 위치하고 있어야 하며 건물에 입주한 테넌트들은 전국적으로 지명도가 있는 업체들이어야 한다. 렌트비는 해당지역의 마켓 평균치 이상이다. 로비 바닥은 고급스러움을 느낄 수 있는 대리석으로 깔려 있어야 하며 일반 마감재는 마호가니와 같은 비싼 자재로 사용되어야 한다. 건물 한가운데에 정원과 같은 산책로가 있기도 하고 방문객의 입에서 "와~"하는 감탄사가 날정도의 시설을 갖고 있어야 한다.
엘리베이터와 에어컨과 히터를 포함하는 설비 시스템(HVAC)이 최근 것이어야 한다.작동시 잦은 고장이 나는 건물이라면 클래스 A 자격이 없다고 봐야한다.
건물의 건축연도는 10년 미만인 경우가 대부분이다. 하지만 오래됐다고 해서 클래스 A가 못되는 것은 아니다. 리모델링을 통해 꾸준히 건물을 관리하고 있다면 자격이 된다.
건물안에 항상 시큐리티및 관리직원이 자리를 지키고 있어야 한다. 건물면적은 최소 5만 스퀘어피트 이상은 되어야 하며 공실률은 낮아야 된다.
-클래스 B
전체적으로 건물 상태가 양호한 조건을 갖추고 있어야 한다.
위치는 대로변은 아니더라도 거리에서 쉽게 볼 수 있는 곳에 있어야 한다. 테넌트는 그런대로 알려진 업체들이 입주하고 있으며 렌트비는 평균수준이다.
엘리베이터와 HVAC 시스템이 고급은 아니더라도 좋은 제품으로 작동에 문제가 없어야 한다.
사무실 경비원은 적어도 오전부터 오후까지는 로비에서 자리를 지키고 있어야 한다.
주차시설은 비록 지붕이 없다할지라도 건물과 붙어있어야 한다. 또한 건축된지 10년이상된 건물이 여기에 속한다.
-클래스 C
지어진지 20년 이상된 건물로 내부 시설물이 구식자재로 마감된 경우가 대부분이다. 그렇다고 사적지로 보존해야되는 건물은 아니다. 로비에 아무도 앉아 있는 사람이 없으며 엘리베이터가 없거나 있어도 상태가 좋지 않다. 주차시설은 건물내에 없을 때도 있다.
전체적으로 건물내부 시설이 낡았고 렌트비는 평균치 이하일때가 많다.
박원득 기자