오문식
누구나 차를 구입하면서 융자를 받아본 경험이 있을 것이다. 융자를 받을 때 마지막 순간에 물어보는 것이 워런티를 사면 이자율을 낮춰준다는 것이다. 이때 정확하게 무엇이 이득이라 말할 수 없다. 결과만을 놓고 따져본다면 워런티를 샀을 경우 이자율을 낮춰주지만, 월 페이먼트는 올라간다. 워런티를 사지 않은 경우 이자율은 다소 높겠지만, 월 페이먼트는 오히려 낮아진다. 워런티를 사느냐 그렇지 않느냐는 결과적으로 워런티 활용 여부에 따라서 이득이 될 수도 있고 그 반대일 수도 있다.
모기지도 마찬가지이다. 모든 프로그램이 장단점이 있고 모든 모기지의 방법이 득이 될 수도 또 그렇지 않을 수도 있다. 오늘은 클로징 비용 없이 모기지를 받는 경우와 클로징 비용을 지급하면서 모기지를 받는 경우를 비교해 보자.
일단 40만 달러의 집을 31만5천달러 융자를 받을 경우를 예를 들어 보겠다. 30년 고정으로 4.125%에 융자비용 없이 재융자를 받는 것과, 같은 경우 3.875% 이자율을 받고 비용을 부담하는 경우를 일단 비교해 보자.
위의 경우 모기지 비용은약 4천달러 정도 예상하면 된다. 4천달러를 받고 4.125%로 융자를 받은 경우에는 월 1,526달러를 원금과 이자로 지급하게 된다. 그리고 3.875%로 받은 경우에는 월 1,481달러를 원금과 이자로 지급하게 된다. 두 방법의 월 페이먼트 차이는 45달러가 된다. 비용 없이 융자를 받은 경우, 4천 달러를 받고 매월 45달러를 더 지급하는 셈이다. 이렇게 계산하면 3.875% 이자율을 받고 7년이 지나면 전자의 경우보다 후자의 경우가 이득이 생기게 된다. 다시 말하면 모기지 비용 없이 융자를 받는 것과 그렇지 않은 경우는 융자 후 얼마 동안가지고 있을 것인지에 따라서 이득이 될지 그렇지 않을지가 결정된다.
또 같은 경우 이자율을 올리고 싶지 않지만, 융자비용을 지급하는 것이 부담이 된다면 융자금액을 31만 5천 달러에서 32만 달러로올려서 융자를 받는 경우를 알아보자. 32만 달러 융자를 3.875% 이자율로 받는다면 월 페이먼트는 1,504달러가 된다. 결과적으로 본다면 사실상 클로징 비용은 부담하지 않았지만 낮은 이자율을 적용받아서 월 23달러 정도를 절약하게 된다. 물론 클로징 비용으로 올라간 원금을 생각하지 않을 수 없다. 그렇다면 30년 동안 지급하게 되는 원금과 이자를 계산해 보면 쉽게 알 수 있다. 31만 5천 달러 융자를 4.125%에 받은 경우 30년 동안 지급하게 되는 원금과 이자는 717,480달러이다. 그렇다면 32만 달러를 융자받고 3.875%에 받은 경우는 어떨까? 총 원금과 이자 페이먼트는 709,560달러가 된다. 8천 달러 이상을 결과적으로 더 지급한다는 의미다.
계산상으로 원금을 조금 올려서 이자율을 낮추는 것이 유리해 보인다. 하지만 이게 다는 아니다. 위의 경우는 30년 동안 재융자도 하지 않고, 집을 팔지도 않았을 때의 계산이다. 어떤 프로그램을 선택할 것인지 또는 어떠한 방법으로 모기지를 받을 것인지는 개인에 따라서 달라져야 한다. 무조건 이것이 옳고 다른 것은 그르다고 할 수 없다. 융자의 목적이 무엇인지, 얼마나 그 모기지를 유지할 계획인지, 그리고 어느 정도의 여유 자금이 있는지를 따져보고 결정해야 한다.