[칼럼]셀러 파이낸싱

마이클 리

금년에는 유독 주택시장의 양극화가 심화되고 있음이 목격되고 있다. 럭셔리 주택을 전문으로하는 회사에서도 최근 거래의 95%가 중저가의 주택에 집중되고 있다. 이는 은행들이 제공하는 점보융자의 규정이 아직도 바이어들에게는 까다롭기 때문이다. 이에 대한 일반적인 해결책은 리스팅 가격을 낮추어서 경쟁력을 높이는 방법, 업그레이드를 통해서 가치를 높이는 방법, 그리고 에이전트 보너스를 추가해서 바이어 에이전트의 자발적 관심을 유발하는 방법들이 있다.

여기에 새로운 방법을 모색해본다. 셀러 파이낸싱이다. 이미 비지니스 거래에서는 쉽게 접할 수 있었던 방법을 주택거래에도 도입하는 것이다. 셀러 파이낸싱은 바이어가 은행에서 융자를 받는 것이 아니라, 셀러가 개인적으로 융자를 제공하는 것이다.

다운페이, 융자기간 및 지불방식: 바이어가 융자를 받기 어려운 상황에서 40%의 다운페이먼트가 있다면, 이를 이용해서 셀러 파이낸싱을 시도할 수 있다. 주택가격에서 모자란 액수인 60%는 셀러가 융자형식으로 제공해 주는 것이다. 융자기간, 지불방식은 셀러와 바이어의 필요에 따라서 협상으로 정해진다.

셀러의 관점: 셀러가 당장 주택판매 이익금을 사용할 곳이 없다면, 단기투자로 생각하면 된다. 5%로 이자를 정했다면, 계약기간 몇년동안의 이윤이 보장되는 것이다. 낮아진 투자은행들의 이자에 비하면 상당히 높고 안정적인 투자인 것이다. 만에 하나, 바이어가 페이먼트를 페널티 기간내에 지불하지 못하면, 주택은 다시 셀러에게 소유권이 넘어 가게 되는 것이다. 주식의 위험성, 은행의 저금리에 대
한 좋은 대책이 될 수 있다.

바이어의 관점: 최근 사업이 번창하고 수입이 원만해도 몇년전의 숏세일이나 주택압류 등을 거쳤다면, 융자가 원활하지 않다. 그렇다고 크레딧이 좋아지기를 몇년 기다리기에는 주택가격 상승, 이자율 상승 등으로 현재의 골든타임을 놓칠 것 같다는 불안감이 있다면 셀러 파이낸싱이 좋은 방법이다. 또한 최근 이민와서 크레딧 기록이 부족하던지, 외국인 융자의 까다로움을 피하려면, 이 방법이 좋은 대책이 될 수 있다. 실제적으로 은행들이 외국인 융자는 40% 이상의 다운페이먼트를 요구하고 있기 때문이다. 설령 셀러파이낸싱의 정해진 몇년안에 모든 잔액의 지불이 쉽지 않게 되면, 바이어는 주택을 다시 리스팅해서 팔 수 있다. 단지 대부분의 주택 소유주들이 은행융자가 있지만, 본인은 개인융자에 저당잡혀 있는 것 뿐이다.

물론 은행융자가 아니기에 짚고 넘어가야 할 세부사항들이 많다. 화재, 재난피해에 대한 책임, 주택세에 대한 관리, HOA의 관계 등. 에이전트가 해야하는 일은 주택을 사고파는 것을 도와주는 일이다. 그러나 능력있는 에이전트가 해야 하는 일은 주택을 사고파는 것을 완벽하게 도와주는 것이다.



마이클 리
소더비 인터내셔날 리얼티
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