[칼럼]신용점수에 대한 올바른 이해

최태은 칼럼

갓 결혼한 젊은 부부로부터 연락이 왔다. 현재 메트로 근처 아파트에서 렌트를 살고 있는데 자그마한 집이라도 마련하고 싶단다. 역시 밀레니엄 세대답게 인터넷을 통해 방대한 자료 조사를 하여 어마어마한 부동산 정보로 무장하고 있었다. 본인들의 신용 점수를 포함 월별 융자액까지 계산을 마친 상태였다. 하지만 필자의 권고대로 명망있는 융자 전문인과 상담을 해 보니 실질적인 재정상태가 판이하게 달랐다. 바이어를 돕다보면 흔히 보는 경우 중 하나인지라 대체 어떻게 이런 일이 벌어 질 수 있는지 살펴 보고 대비책을 알아 보아 향후 부동산 거래에 도움이 되고자 한다.

첫째, 신용 점수를 올바로 이해한다. 요즈음에는 신용카드 회사가 무료로 매달 신용점수를 제공하기도 하고 공짜로 점수를 뽑아 볼 수 있는 인터넷 사이트가 많은데 이들의 맹점은 Equifax와 Transunion 그리고 Experian 세 군데 기관을 통틀어 점수 산출을 하는게 아니므로 정확한 FICO Score라 보기 어렵다는 것이다. FICO Score는 미국 뿐 아니라 세계 20여개국에서 그리고 미국의 상위50위 부동산 관련 융자 은행 또 주요25개 신용카드 회사와 자동차 융자 회사에서 통용되는데 융자 승인 여부의 90%는 이 점수에 좌우한다고 업계 전문가들은 입을 모은다. 세자리 숫자인 이 점수는 신청자가 얼마나 약속대로 빚을 잘 갚아 나가고 있는지 몇 년에 걸친 긴 과정을 들여다 보는 관계로 성별, 인종, 종교, 국적이나 결혼 여부와는 전혀 상관없이 객관적이다.

그러나 그 부인이 최근 외국에서 온 이유로 신용 점수 자체는 비교적 양호한데도 불구하고 기간 (credit history)이 평균 미국인보다 짧은 것이 하나의 도전이었다. 덧붙여 예상과 달리 한 기관의 점수가 나머지와 현저한 차이를 보였다. 보통 위의 세 군데 신용기관에서 받아 볼 수 있는 점수는 거의 엇비슷한데 간혹 이 바이어처럼 차이를 보인다면 그게 오류인지 또 어떻게 그런 일이 발생했는지 원인을 찾아 교정해야 한다.

둘째, 학자금 융자에 대한 확실한 인식이다. 대체로 고학력자가 많은 밀레니엄 세대는 대학 및 대학원 학비를 대출 받은 경우가 흔한데 융자금 지불을 당분간 지연(deferred payment)시켰다 해서 본인의 빚에서 제외되지 않는다. 필자의 바이어도 앞으로 몇 년간은 학자금을 갚지 않아도 되므로 이에 맞춰 부동산 융자액을 나름 계산한 모양이다.

셋째, 부채를 최소한으로 낮출수록 유리한 모기지를 받는다는 당연한 사실을 기억한다. 필자의 바이어처럼 부부 모두의 연봉이 높다하여 신용카드 한도액에 가깝게 소비를 한다면 신용한도 액수와 실제 사용액의 비율을 계산하는FICO Score에 좋은 영향을 미칠 리가 없다. 갚아야 할 빚이 있다는 이유만으로 신용 불량자가 될 가능성이 많다고 할 수는 없지만 연구 자료에 따르면 이 부채 비율이 높은 사람일 수록 지불 능력이 훨씬 떨어진다고 한다.