최태은 북VA부동산협 이사·실버라인 부동산 대표
“귀하의 회사와 거래하면 부동산 커미션을 좀 깎아 줄 수 있나요? 다른 회사는 다 그런다는데요?” 셀러와 바이어를 막론하고 첫 만남에서 흔히 듣는 질문이다. 먼저 부동산 중개인 입장에서 주변의 경쟁 관계에 놓여 있는 부동산 회사의 수수료를 거론하는 것은 Sherman Antitrust Law(번역하자면 연방법인 반독점법) 위반이므로 더 이상 대화를 이어갈 수 조차 없지만 일단 리베이트(Rebate)와 킥백(Kickback)의 차이에 대해 설명하곤 한다. 이 같은 질문은 비단 일반 소비자뿐 아니라 필자가 북버지니아 부동산 협회에서 부동산 에이전트와 브로커들을 대상으로 보수 교육을 실시할 때도 흔히 받는다. 널리 알려진 바로는 리베이트 자체가 불법이라 잘못 인식되어 있는데 정작 불법인 킥백과 어떻게 다른지 정확히 살펴 향후 거래시 실수가 없도록 하고자 한다.
종종 바이어를 도와주는 에이전트가 부동산 수수료의 일부를 고객에게 크레딧의 형식으로 제시하는데 이게 바로 리베이트로 지극히 합법이다. 하지만 조심해야 할 것은 에이전트가 얼마만큼의 액수를 리베이트로 제공하던간에 바이어의 융자 회사에서 허락하는 한도내에서만 가능하다는 점이다. 그러므로 바이어를 대변하는 부동산 회사의 브로커는 크레딧 금액을 포함 각종 조건이 포함된 공식적인 서류를 최대한 빨리 발행하여 융자 회사에 보내고 궁극적으로 세틀먼트하는데 무리가 없도록 해야 한다.
그렇다면 왜 융자 회사는 부동산 에이전트 수수료 리베이트에 민감할까? 융자의 종류에 따라 또 융자 회사에 따라 천차만별이라 일률적인 정답은 없지만 어떤 융자는 클로징 비용 크레딧 자체를 불허한다. 그리고 많은 융자회사가 제 3자 다시 말해 바이어가 부동산 중개인에게서 받은 크레딧으로 클로징 비용을 대체하는 것을 용인하지 않는다. 그 이유는 융자 심사관(Underwriter)이 바이어가 받는 크레딧을 전체 계약가에서 뺀 상태에서 계산함으로써 결과적으로 총부채 비율이 달라지는 경우가 비일비재하기 때문이다.
게다가 대부분의 융자회사는 바이어의 다운페이가 어디서 난 자금인지 융자 승인을 받기 위해서 반드시 필요한 현금 보유액은 어느 정도인지 매우 까다로운 규정이 있음을 유의한다. 그리고 부동산 에이전트의 리베이트를 포함한 모든 정보는 세틀먼트를 할 때 통상 HUD-1 settlement statement 라고 불리우는 서류에 투명하게 기록되어야 한다. HUD-1 settlement statement를 간단히 설명하자면 바이어와 셀러의 제반 비용이 빠짐없이 적혀 있는 거래 내용을 수치로 요약한 서류로 양자가 검토 후 서명하는 절차를 거친다.